Onderzoeksplicht koper & planschade

14-01-2019

Een koper van een woning of bedrijfspand heeft een onderzoeksplicht als het gaat om de bestemming van het te kopen object, maar ook van de omgeving daarvan. Dat is niet alleen zo in het privaatrecht in het kader van een beroep op conformiteit (artikel 7:17 BW), maar ook in het publiekrecht, indien men na de koop planschade wil claimen.

Een recente uitspraak van de Afdeling toont dat weer eens aan. De onderzoeksplicht in planschadezaken gaat vaak over de vraag of een geïnteresseerd koper wetenschap kon hebben van een voorgenomen bestemmingswijziging die later nadelig voor de koper uitpakt. Dit soort voornemens worden over het algemeen gepubliceerd op de nieuwspagina van een gemeente op internet, maar ook in plaatselijke nieuwsbladen. Meestal gaat het om gratis huis-aan-huisbladen, maar in de casus Ooststellingwerf ging het om een betaalde krant. Daarin was de voorgenomen bestemmingswijziging van het bestemmingsplan buitengebied aangekondigd. De koper had voor zover hij al onderzoek had gedaan, geen moeite gedaan om het archief van deze krant te lezen.

Voor de Afdeling maakt dat geen verschil. Het beleidsvoornemen was gepubliceerd, dus koper had er kennis van kunnen nemen (dat dat eventueel kosten met zich had gebracht, was geen bezwaar voor de Afdeling). Had hij dat gedaan, dan zou hij volgens de Afdeling in de koopprijs de verminderde waarde van het pand wegens de voorgenomen bestemmingswijziging hebben  verdisconteerd. Tsja, achteraf kijkt men een koe in zijn kont, zeggen ze wel eens.

Een collega-advocaat is kritisch over deze uitspraak, omdat volgens hem, kopers in een overspannen woningmarkt er als de kippen bij moeten zijn, waardoor zij vaak weinig onderzoekstijd hebben. Volgens mij valt dit wel mee. Een ongunstige wijziging van een bestemmingsplan, komt in een reguliere woonwijk met tussenwoningen, tweekappers en hoekwoningen niet zo snel voor. Mijn collega huilt dus krokodillentranen. Voor een object in het buitengebied, aan de rand van een woongebied, op of nabij een bedrijventerrein is dat natuurlijk anders.

Alhoewel het niet met zoveel woorden in de uitspraak staat, lijkt het er op dat de koper een onderneming betrof en de koop een bedrijfsmatig gebouw. De bestemming (huidig en toekomstig) van zowel dat object als de omgeving, zou mijns inziens standaard onderdeel uit moeten maken van het onderzoek van de koper. Koper liet dat na en kocht vervolgens een kat in de zak.

Voor een locatiecheck met oog op bestemmingsmogelijkheden of -wijzigingen bent u bij mij, Pieter van Goor of Robin Link aan het juiste adres. En als het moet, doen we dat als een haas. Zodat u tijd overhoudt voor het nemen van een afgewogen besluit.

Caren Schipperus

« Terug
×