Het retentierecht is in de bouw een veelgebruikt middel om betaling van onbetaalde facturen alsnog af te dwingen. Het is wel van belang dat het op juiste wijze, geldig, wordt ingezet. In deze blog zet ik de 4 voorwaarden voor het gebruik van het retentierecht in de bouw uiteen.
Retentierecht
Het retentierecht geeft een aannemer de bevoegdheid om het door hem gebouwde werk pas af te geven aan zijn opdrachtgever als die opdrachtgever alle onbetaalde facturen van de aannemer heeft voldaan. Voor veel opdrachtgevers is dit voldoende reden om alsnog tot betaling over te gaan. Daarmee zal het uitoefenen van een retentierecht vaak effectiever zijn dan het voeren van een gerechtelijke procedure.
Weigert de opdrachtgever ondanks het uitgeoefende retentierecht nog steeds te betalen? Dan kan de aannemer naar de rechter stappen voor toestemming om de zaak waarop hij het retentierecht uitoefent te verkopen en de onbetaalde facturen met de opbrengst te verrekenen.
Verstrekkende gevolgen
Het uitoefenen van een retentierecht kan verstrekkende gevolgen hebben. Mede omdat de aannemer het recht ook kan inroepen tegen anderen dan zijn opdrachtgever. Bijvoorbeeld tegen andere schuldeisers van de opdrachtgever of de koper van een woning die de aannemer bouwt in opdracht van een projectontwikkelaar. Als de projectontwikkelaar de aannemer dan niet betaalt voor zijn werk, kan de aannemer het retentierecht inroepen tegen zowel de projectontwikkelaar als de koper. Voor het inroepen van het retentierecht gelden daarom strikte voorwaarden.
Vier vereisten
-
Opeisbare vordering
Ten eerste moet de aannemer een opeisbare vordering op zijn opdrachtgever hebben. Daar is onder andere sprake van als de betalingstermijn van één of meerdere (termijn) facturen is verstreken zonder dat er betaald is.
-
Voldoende samenhang
Ten tweede moet er voldoende samenhang bestaan tussen de opeisbare vordering en de zaak waarop de aannemer het retentierecht uitoefent. Daar zal al snel sprake van zijn als de onbetaalde facturen betrekking hebben op hetzelfde werk als waarop de aannemer zijn retentierecht uitoefent.
-
Feitelijke macht
Ten derde moet de aannemer blijvend de feitelijke macht hebben over de zaak waarop hij het retentierecht uitoefent. De aannemer moet die feitelijke macht over de zaak hebben als gevolg van de normale uitoefening van zijn werkzaamheden. Hij mag zich de feitelijke macht over een zaak niet toe-eigenen met het enkele doel om daarop vervolgens een retentierecht uit te oefenen.
Het hebben van de feitelijke macht betekent dat de aannemer exclusieve zeggenschap heeft over de (toegang tot) de zaak / de bouwplaats waarop het retentierecht betrekking heeft. Hij bepaalt wie er wel en niet inkomt. Er zal sprake moeten zijn van een situatie waarin afgifte of ontruiming nodig is om de zaak weer in de macht van de opdrachtgever of andere rechthebbende te brengen. Bijvoorbeeld als de aannemer alle sleutels van de door hem omheinde bouwplaats of de door hem gerealiseerde woning in bezit heeft. Als de opdrachtgever ook in het bezit is van een sleutel van de afgesloten bouwplaats of de woning, dan is niet aan dit vereiste voldaan.
Of en zo ja wanneer een aannemer daadwerkelijk de feitelijke macht heeft over een zaak is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dat hangt veelal af van de specifieke omstandigheden van het geval. In de praktijk wordt er daarom met name over deze voorwaarde dan ook veel gediscussieerd en geprocedeerd.
-
Duidelijk kenbaar
Tot slot dient de aannemer aan de opdrachtgever en aan derden op voldoende duidelijke wijze kenbaar te maken dat hij de feitelijke macht heeft over en een retentierecht uitoefent op een bepaalde zaak. Bijvoorbeeld door borden te plaatsen op de omheining van de bouwplaats of op de deur van het bouwwerk waarop staat dat daarop dit recht wordt uitgeoefend en dat toegang verboden is. Ook kan de aannemer ervoor kiezen om het retentierecht in te schrijven in het Kadaster.
Tot slot
Alleen als aan alle voormelde eisen is voldaan kan de aannemer rechtmatig een retentierecht uitoefenen. Als niet (meer) wordt voldaan aan één van deze voorwaarden, dan kan de aannemer dit recht niet (meer) rechtsgeldig inroepen en uitoefenen. Doet hij dat dan toch, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die de opdrachtgever daardoor lijdt. Een beroep op het retentierecht is dan ook niet zonder risico’s voor de aannemer.
Overweegt u een retentierecht uit te oefenen of bent u geconfronteerd met een retentierecht en wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met een van onze advocaten op 088-410 44 11 of info@alexadvocaten.nl. Wij helpen u graag verder.
