De klachtplicht

26-06-2019

In de vorige blogs is aandacht besteedt aan de NVM-overeenkomst en hoe het zit met de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper. In deze blog wordt aandacht besteedt aan de zogenoemde klachtplicht van de koper. Wat moet de koper eigenlijk doen als hij het gebrek heeft ontdekt?

Klachtplicht

Indien de koper gebreken ontdekt aan de woning dient hij deze binnen bekwame tijd te melden aan de verkoper. Dit volgt uit artikel 7:23 BW. Hiermee heeft de wetgever beoogd de verkoper te beschermen tegen te late en daardoor moeilijk betwistbare klachten.

Het artikel spreekt van ‘binnen bekwame tijd’. Wat wel en niet binnen bekwame tijd is, hangt af van allerlei omstandigheden.

Twee maanden?

Sommige mensen denken dat een koper binnen twee maanden moet klagen bij de verkoper. Deels is dit juist. Bij een consumentenkoop (bijvoorbeeld het kopen van een laptop bij Coolblue) dient de koper bij non-conformiteit binnen bekwame tijd te klagen. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW wordt klagen binnen twee maanden na de ontdekking van het gebrek als tijdig beschouwd.

Bij de koop van een woning is dit anders. Daarbij geldt dat de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle omstandigheden. Volgens de Hoge Raad kan hier geen vaste termijn voor worden gegeven, zelfs niet als uitgangspunt.

Nadeel voor verkoper

Een belangrijke omstandigheid voor het bepalen of binnen bekwame tijd is geklaagd, is of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop tussen het ontdekken van het gebrek en het melden daarvan. De verkoper kan bijvoorbeeld nadeel lijden doordat de schade door het tijdsverloop groter wordt en daarmee dus ook de herstelkosten.

In sommige gevallen is het voor de koper nodig om eerst een onderzoek te laten doen door een deskundige voordat hij de verkoper aansprakelijk kan stellen. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van dit onderzoek op de hoogte te brengen. Als het onderzoek lang gaat duren, dient de koper de verkoper kennis te geven van het onderzoek en de duur ervan.

Termijn verstreken?

Als de koper een gebrek niet binnen bekwame tijd bij de verkoper meldt, kan hij er (in een rechtszaak) geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Uit de rechtspraak volgt dat de rechter slechts in beperkte gevallen van oordeel is dat de koper niet op tijd heeft geklaagd. Om discussie te voorkomen is het een koper vanzelfsprekend aan te raden om direct na het ontdekken van het gebrek de verkoper hiervan in kennis te stellen.

Verjaringstermijn

Nadat de koper bij de verkoper over een gebrek heeft geklaagd, gaat een verjaringstermijn van twee jaar lopen. Na het verstrijken van die termijn van twee jaar kan de koper bij de rechter geen vorderingen tegen de verkoper meer instellen op grond van non-conformiteit. Dit is vastgelegd in artikel 7:23 lid 2 BW. De verjaring kan gestuit worden door een aanmaning te sturen waarin wordt aangegeven dat de verjaring wordt gestuit. Op die manier begint de termijn opnieuw te lopen.

Welke vorderingen de koper kan instellen indien hij tijdig klaagt, komt in de volgende blog aan bod.

Contact

Heeft u als koper een gebrek ontdekt? Klaag dan altijd zo spoedig mogelijk bij de verkoper. Mocht u vragen hebben over non-conformiteit bij de koop van een woning of over de klachtplicht in het algemeen, neemt u dan contact met mij op of met een van onze andere specialisten op dit rechtsgebied (Caren Schipperus en Pieter van Goor).

Kelly Weijdt

« Terug
×