In mijn eerste blog in deze serie ging het over Bijna afstuderen. Onderdeel van het afstuderen is mijn onderzoek naar non-conformiteit bij de koop van een woning. Een belangrijk onderwerp tijdens het onderzoek was de NVM-overeenkomst. Bij het verkopen dan wel kopen van woningen wordt daar namelijk bijna altijd gebruik van gemaakt. In de NVM-overeenkomst staan standaardbepalingen opgenomen. Deze bepalingen kunnen door partijen eventueel worden aangepast of aangevuld.
Wettelijke regeling non-conformiteit
In de wet staan verschillende verplichtingen voor zowel de verkoper als de koper. Eén van de hoofdverplichtingen van de verkoper is geregeld in artikel 7:17 BW. Dit artikel regelt het conformiteitsvereiste. Het conformiteitsvereiste houdt in dat de verkoper een zaak – in dit geval een woning – moet leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Kortom, de verkoper is verplicht om de woning zodanig af te leveren dat de koper de woning op een normale manier kan gebruiken.
Deze wettelijke bepaling is van regelend recht. Dat wil zeggen dat partijen bevoegd zijn om hiervan af te wijken. Dat gebeurt dan ook vaak. Als partijen afwijken van de wettelijke conformiteitsregeling dan doen zij dat bijna altijd met behulp van een NVM-overeenkomst.
NVM-regeling non-conformiteit
Voor non-conformiteit bij de koop van een woning is voornamelijk artikel 6 uit de NMV-overeenkomst van belang (let op: bij oudere versies van de NVM-overeenkomst kan de nummering van de bepalingen afwijken). In artikel 6.1 is de hoofdregel neergelegd: de verkoper staat in beginsel niet in voor de afwezigheid van gebreken. De woning wordt dus in eigendom overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico’s worden dus bij de koper gelegd. In artikel 6.3 van de NVM-overeenkomst wordt echter een belangrijke uitzondering gemaakt. Dit artikel bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verschil NVM-regeling en wettelijke regeling
Wanneer je de wettelijke regeling vergelijkt met de regeling uit de NVM-overeenkomst kom je tot de conclusie dat beide regelingen erg op elkaar lijken. Desondanks is er een verschil. De wettelijke regeling uit artikel 7:17 BW heeft een ruimere aansprakelijkheid voor de verkoper dan de contractuele regeling uit artikel 6 van de NVM-overeenkomst. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:17 BW komt namelijk naar voren dat een eigenschap die het normaal gebruik niet belemmert ook non-conformiteit kan opleveren.
Normaal gebruik
Voor de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor het gebrek, is het van belang om – bij gebruik van een NVM-overeenkomst – na te gaan of het gebrek het normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ is het arrest van de Hoge Raad, uitgesproken op 23 december 2005, van belang. In dit arrest is bepaald dat het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden uitgelegd volgens ‘gangbaar spraakgebruik’. De uitleg van het begrip dient bovendien te geschieden met inachtneming van de Haviltex-maatstaf. Op grond van deze maatstaf moet bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gekeken worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar eveneens naar wat partijen bedoeld hebben ten tijde van het sluiten van de overeenkomst.
In de lagere rechtspraak geven rechters concreter invulling aan het begrip ‘normaal gebruik’. Zij geven aan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Bij elk gebrek moet afzonderlijk bepaald worden of dit aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Indien de rechter tot het oordeel komt dat het betreffende gebrek aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat, wil dat nog niet zeggen dat de verkoper automatisch aansprakelijk is. Bij de bepaling of de verkoper al dan niet aansprakelijk is moeten alle factoren meegewogen worden. Een belangrijke omstandigheid is of er wel of geen clausules zijn opgenomen in de overeenkomst die tussen partijen gesloten is.
Ouderdomsclausule
Als sprake is van de verkoop van een oudere woning wordt op initiatief van de verkoper of de verkoopmakelaar in veel gevallen de ouderdomsclausule opgenomen in de overeenkomst. De ouderdomsclausule is meestal terug te vinden vanaf artikel 20 van de NVM-0vereenkomst. Hieronder een voorbeeld van de ouderdomsclausule:
“Artikel 20 Ouderdomsclausule Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
Uit de rechtspraak blijkt dat het overeenkomen van een ouderdomsclausule (bij oudere woningen) veel invloed heeft op de aansprakelijkheid van de verkoper. Als er een ouderdomsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst, dient de koper extra alert te zijn. Hij wordt immers op de ouderdom van de woning gewezen. Het ligt op dat moment eerder op de weg van de koper om onderzoek te doen naar de woning. De verkoper moet zich wel realiseren dat hij met het opnemen van de ouderdomsclausule niet van iedere aansprakelijkheid verlost is. Het opnemen van de ouderdomsclausule dekt enkel de aansprakelijkheid voor gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning.
Contact
Wanneer u een woning koopt dan wel verkoopt, houdt dan goed in de gaten of u een NVM-overeenkomst tekent en of daar eventueel een ouderdomsclausule is opgenomen. Mocht u vragen hebben over non-conformiteit bij de koop van een woning of over de NVM-overeenkomst in het algemeen, neemt u dan contact met mij op of met een van onze andere specialisten op dit rechtsgebied (Caren Schipperus en Pieter van Goor).
