Rechtsvorderingen koper

28-06-2019

Na het ontdekken van een gebrek in zijn nieuwe woning heeft de koper verschillende mogelijkheden om de verkoper aansprakelijk te stellen. In ieder geval zal hij de verkoper op de hoogte moeten stellen van het gebrek. Dit in verband met zijn klachtplicht. De koper kan vervolgens eerst proberen om het geschil buitengerechtelijk op te lossen met de verkoper. Indien dit niet tot het gewenste resultaat leidt, kan de koper verschillende rechtsvorderingen instellen bij de rechter om de herstelkosten op de verkoper te verhalen.

Buitengerechtelijke mogelijkheden

Artikel 7:21 BW regelt wat de koper kan eisen in het geval dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, namelijk: aflevering van het ontbrekende (artikel 7:21 lid 1 sub a BW), herstel van de afgeleverde zaak (artikel 7:21 lid 1 sub b BW) of vervanging van de afgeleverde zaak (artikel 7:21 lid 1 sub c BW).

Bij de koop van een woning heeft het enkel zin om herstel van een gebrek te vorderen van de verkoper als dat redelijkerwijs mogelijk is. De koper vordert dat herstel in de meeste gevallen door een zogenoemde ingebrekestelling te versturen aan de verkoper. In deze ingebrekestelling geeft de koper de verkoper een redelijk termijn om alsnog voor behoorlijke nakoming zorg te dragen. Indien de verkoper niet overgaat tot herstel, kan de koper een vordering bij de rechtbank instellen. Of het kansrijk is om een procedure te starten zal onder andere afhangen van de hoogte van de herstelkosten, het soort gebrek en de omstandigheden die in het dossier een rol spelen. De koper kan daar samen met zijn advocaat een inschatting van maken.

Schadevergoeding

In de meeste gevallen stelt de koper een vordering tot schadevergoeding in, gebaseerd op artikel 6:74 BW. Op grond van dit artikel is schadevergoeding slechts mogelijk indien er een tekortkoming is die aan de verkoper kan worden toegerekend. Als sprake is van non-conformiteit kan men spreken van een tekortkoming. De woning bezit dan namelijk niet de eigenschappen die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten. Naast dat sprake moet zijn van een tekortkoming, dient deze tekortkoming aan de verkoper te kunnen toegerekend. Uit artikel 6:75 BW volgt dat de toerekening kan plaatsvinden krachtens schuld, de wet, een rechtshandeling of de verkeersopvattingen.

Toerekening krachtens rechtshandeling zal in gevallen van non-conformiteit bij de koop van een woning de meest voorkomende zijn. Als namelijk gebruik is gemaakt van een NVM-overeenkomst kan de koper de toerekenbaarheid baseren op artikel 6.3 van de NVM-0vereenkomst. Als geen gebruik is gemaakt van die (bepaling in de) NVM-overeenkomst, dient de toerekening plaats te vinden krachtens schuld . Dit zal echter lastig zijn om aan te tonen. Deze toerekenbaarheid is enkel vereist bij een vordering tot schadevergoeding. Bij andere rechtsvorderingen is dit geen vereiste. Er kan zich een situatie voordoen waarbij sprake is van non-conformiteit, maar deze niet kan worden toegerekend aan de verkoper. Dit is het geval wanneer de verkoper geen verwijt kan worden gemaakt, de koopovereenkomst geen garantie bevat en een toerekening krachtens schuld niet aan de orde is. Een vordering tot schadevergoeding zal dan niet slagen. De koper heeft in dat geval nog een aantal mogelijkheden, deze zullen hieronder nader worden toegelicht.

Herstel

Als de verkoper in de buitengerechtelijke fase niet over wil gaan tot herstel, kan de koper een herstelvordering instellen bij de rechter. Stelt de rechter hem in het gelijk dan kan de koper met het vonnis van de rechter, zelf – op kosten van de verkoper – de gebreken (laten) herstellen.

Gedeeltelijke ontbinding

De koper heeft daarnaast de mogelijkheid om de overeenkomst gedeeltelijk te laten ontbinden. Dit wordt ook wel partiële ontbinding genoemd. Als de rechter deze vordering toewijst, wordt de koopprijs verminderd met de herstelkosten. De koper heeft vervolgens recht op (terug)betaling van het bedrag waarmee de koopprijs is verminderd.

Dwaling

Tot slot kan de koper een beroep doen op dwaling. Hij kan vorderen dat de overeenkomst zodanig wordt gewijzigd dat zijn nadeel wordt opgeheven. Dit komt erop neer dat zijn herstelkosten worden vergoed. Bij dwaling hebben partijen dan wel één van de partijen de overeenkomst gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Als de verkoper mededelingen doet over het gebrek die voor koper van doorslaggevend belang zijn voor de koop van een woning en de koper komt er na de koop achter dat er gebreken aan de woning zijn, dan kan het zijn dat er sprake is van dwaling. Als de koper namelijk had geweten dat de mededelingen van de verkoper ten aanzien van het gebrek onjuist waren, dan had hij de woning waarschijnlijk niet gekocht.

Het kan ook zijn dat de verkoper juist géén mededelingen doet, terwijl dit wel op zijn weg lag. Ten slotte kan er sprake zijn van dwaling als beide partijen geen weet hadden van het gebrek, er is dan sprake van wederzijdse dwaling.

Vernietiging

Indien sprake is van dwaling, is de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten vernietigbaar. In de praktijk is het echter meestal niet gewenst om de koopovereenkomst tussen partijen te vernietigen. Dit zou betekenen dat de woning teruggaat naar de verkoper en de koper de betaalde koopprijs terugkrijgt. In de meeste gevallen is dat niet wat de koper beoogt. De rechter heeft daarom naast de mogelijkheid tot vernietiging ook de mogelijkheid om de overeenkomst zodanig wijzigen dat het nadeel van de koper wordt opgeheven. In de praktijk betekent dit dat de koper de herstelkosten terugkrijgt van de verkoper.

Normaliter wordt door de koper vaak een vordering ingesteld bij de rechter gebaseerd op meerdere grondslagen. De koper vordert bijvoorbeeld primair schadevergoeding, subsidiair herstel, meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding en uiterst subsidiair dwaling. Dit doet hij om te zorgen dat er meerdere mogelijkheden zijn waarop de rechter zijn vordering kan toewijzen. De koper verbreedt daarmee de kansen om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Contact

Heeft u een vraag over non-conformiteit bij de koop van een woning, neemt u dan contact met mij op of met een van onze andere specialisten op dit rechtsgebied (Caren Schipperus en Pieter van Goor).

Kelly Weijdt

« Terug
×