Verhuurders zijn huurders die zich bezig houden met het vervaardigen, telen, opslaan of verkopen van drugs in of vanuit een gehuurde woning over het algemeen liever kwijt dan rijk. Dergelijke activiteiten veroorzaken (in potentie) overlast of schade aan het gehuurde. In veel huurovereenkomsten – zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte – nemen verhuurders daarom bepalingen op die deze overlast of dit gevaar (zoveel mogelijk) moet beperken of voorkomen. Al deze bepalingen hebben dezelfde strekking:
‘Het aanwezig hebben van, het maken of telen en / of het verkopen van drugs in of vanuit het verhuurde is verboden.’
Aan het overtreden van dit verbod verbinden verhuurders vervolgens uiteenlopende sancties. Van hoge boetes, afdracht van de (geschatte) genoten winst en schadevergoeding tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit laatste blijkt in de praktijk echter niet altijd even eenvoudig.
Ontbinden van de huurovereenkomst (woning)
Onze ervaring is dat slechts een beperkt aantal huurders op verzoek van de verhuurder vrijwillig uit de huurwoning vertrekt na de ontdekking van hennepteelt, handel of opslag. De meeste huurders weigeren te vertrekken en beroepen zich op huurbescherming.
Als het gaat om hennep- of andere drugsdelicten is ontbinding van de huurovereenkomst zonder tussenkomst van een rechter alleen mogelijk als daardoor de openbare orde is verstoord en de burgemeester de woning sluit op grond van artikel 13b Opiumwet. Gebeurt dat niet, dan zal de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst via de rechter moeten afdwingen. De verhuurder zal in dat geval zijn ontbindingsvordering baseren op het feit dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en/of op de opzeggingsgrond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Gaat de teelt, handel of opslag van hennep gepaard met (feitelijk bewijsbare) gevaarzetting, overlast en/of schade aan het gehuurde dan zal een ontbindingsvordering al snel worden toegewezen. Als dat niet het geval is, dan is het niet vanzelfsprekend dat de rechter de ontbindingsvordering toewijst. Ook niet als er een anti-drugsclausule in de overeenkomst is opgenomen.
Bewijslastverdeling
Daarbij is van belang dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bestaan van een grond voor ontbinding bij de verhuurder ligt. Bepalingen in een huurovereenkomst die deze bewijslast ten nadele van de huurder wijzigt, zijn onredelijk bezwarend en vernietigbaar.
Bewijslevering
Als het gaat om het telen telen of verhandelen van hennep vanuit een huurwoning, zal overlast en niet goed huurderschap al snel worden aangenomen. Dat is echter anders als het gaat om het (enkel) aanwezig hebben van hennep. Een goed voorbeeld hiervan is de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 9 mei 2018.
Hennep in de kelderkast
In deze zaak treft de politie tijdens een huiszoeking 7 kilo hennep aan in de kelderkast van een huurwoning. De verhuurder wil om die reden van de huurder af en verzoekt hem vrijwillig te vertrekken. Omdat de huurder daar niet mee instemt, vordert de verhuurder dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. De verhuurder doet daarbij onder andere een beroep op artikel 7 van de huurvoorwaarden:
“Het is niet toegestaan om in het gehuurde […] activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken en XTC produceren. Het is niet toegestaan drugs te verhandelen vanuit het gehuurde. Voor de genoemde punten geldt, dat wij bij ernstige overlast de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zullen beëindigen/ ontbinden.”
De beoordeling
De kantonrechter stelt voorop dat geen sprake is van teelt van hennep in de woning. Volgens de rechter is er in dergelijke gevallen, zeker indien ook sprake is van het aftappen van elektriciteit, de gevaarzetting voor omwonenden al reden om de huurovereenkomst te ontbinden. De huurder gedraagt zich in dat geval bijna altijd niet zoals een goed huurder betaamt. Bij de opslag van hennep is gevaarzetting echter niet (zonder meer) aanwezig.
De rechter vervolgt dat het niet aannemelijk is geworden dat er vanuit het gehuurde is gehandeld. Het enkele feit dat er een grote hoeveelheid hennep is aangetroffen, is daartoe volgens hem onvoldoende. Dat sprake was van het af- en aanrijden van koeriers en klanten en de daarmee gepaard gaande overlast is niet gebleken.
Wel staat vast dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst (artikel 7) en de wet heeft gehandeld door het voorhanden hebben van een dergelijke hoeveelheid hennep. Volgens de verhuurder is dat voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter denkt daar echter anders over:
“Op grond van artikel 8 EVRM heeft een ieder recht op respect voor zijn privéleven en zijn woning. De bepaling dat een huurder bepaalde dingen niet in zijn woning mag doen, is een inbreuk op dit grondrecht. Een contractuele inbreuk op dit grondrecht kan evenwel gerechtvaardigd zijn als de verhuurder door de gedragingen van de huurder in zijn belangen wordt geschaad. Het enkele feit dat een strafbaar feit is begaan in de woning betekent echter niet dat de verhuurder in zijn belangen is geschaad. De verhuurder zal duidelijk moeten maken waarom het plegen van een strafbaar feit in de woning haar belangen zodanig schaadt dat een inbreuk op het grondrecht gerechtvaardigd is. Het voorhanden hebben van hennep in de woning levert, evenals bijvoorbeeld het voorhanden hebben van een door een misdrijf verkregen goed in de woning, in beginsel geen nadeel voor de verhuurder en/ of de overige huurders van de verhuurder op. Er moet dus naast het begaan van een strafbare feit in de woning iets meer aan de hand zijn.”
De beslissing
De vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst wijst de rechter daarom af. De rechter merkt daarbij nog wel op dat zijn vonnis geen vrijbrief is voor de huurder om (wederom) hennep in zijn woning te bewaren. “Het is heel wel mogelijk dat een tweede doorzoeking van de woning zoveel onrust in de buurt veroorzaakt dat een volgend strafbaar feit wel nadeel voor de verhuurder oplevert. Huurder is mitsdien een gewaarschuwd man.”
Tot slot
Uit deze uitspraak volgt dat de enkele aanwezigheid van hennep of andere verdovende middelen in het gehuurde – zonder bijkomende omstandigheden – onvoldoende kan zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, zelfs als de huurovereenkomst een anti-drugsclausule bevat.
Als verhuurder doe je er daarom verstandig aan om bij de rechter niet alleen te benadrukken dat de huurder strafbaar en in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, maar om ook expliciet aan te geven waarom dat gedrag de verhuurder nadeel oplevert, waarom er geen sprake is van goed huurderschap oftwel waarom dit gedrag ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vaar niet blind varen op een anti-drugsclausule en de slechte naam die hennepteelt en drugshandel hebben.