De bouw is booming op dit moment. Dat hoor je, merk je en zie je ook. Zowel nieuwbouw, verbouw als herontwikkeling gaat namelijk onvermijdelijk gepaard met (enige mate van) overlast. Stof, geluid, trillingen, af- en aanrijdend bouwverkeer, noem maar op. Met name binnen stedelijk gebied en bij projecten met een lange doorlooptijd kan dit het woongenot van omwonenden flink aantasten.
Kun je als huurder van woonruimte dan aankloppen bij je verhuurder voor compensatie? Met die vraag melde zich laatst een verhuurder bij mij. Deze verhuurder is eigenaar van een appartementencomplex midden in een stad. Recht tegenover dit complex, op enkele tientallen meters afstand, zou een projectontwikkelaar een oud winkelcentrum gaan herontwikkelen tot een wooncomplex met ongeveer 350 appartementen. Het eindresultaat zag er op papier prachtig uit. De lange weg daarnaartoe een stuk minder.
De verhuurder vreesde claims van huurders (verzoeken tot huurverlaging) als gevolg van de overlast die de bouw- en sloopwerkzaamheden met zich mee zouden brengen. Als verhuurder dien je je huurders immers het rustig woongenot van het gehuurde te verschaffen. Dit woongenot zou wel eens een flinke deuk kunnen oplopen door de overlast van de geplande werkzaamheden. Die overlast zou daarmee kwalificeren als een gebrek en vermindering van huurgenot door een gebrek geeft de huurder aanspraak op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs. Althans zo was de gedachte.
In dit geval kon ik de verhuurder gerust stellen. De bouwwerkzaamheden zouden namelijk niet door of in opdracht van de verhuurder worden uitgevoerd. Ook had de verhuurder daar niet op andere wijze invloed op. Eventuele overlast als gevolg van de geplande bouwwerkzaamheden kwalificeert daarom als een zogenaamde ‘feitelijke stoornis door derden’. Oftewel een stoornis in het huurgenot van de huurder door toedoen van anderen dan de verhuurder en waar de verhuurder ook anderszins geen invloed op heeft.
Daarmee kwalificeert deze overlast niet als een gebrek in de zin van het huurrecht. Als uitgangspunt geldt dan dat een huurder dit zelf moet opnemen met de overlast veroorzakende partij. In dit geval dus de projectontwikkelaar. Bijvoorbeeld met een actie uit onrechtmatige daad.
Aangezien de overlast van de bouwwerkzaamheden in dit geval niet kwalificeert als een gebrek in de zin van de wet, kunnen de huurders van deze verhuurder in dit geval geen aanspraak maken op een vermindering van de huurprijs in verband met de overlast van de geplande werkzaamheden. De vrees van de verhuurder voor claims van huurders was dus ongegrond.
Er zijn echter ook situaties denkbaar dat de verhuurder wel zelf overlast veroorzaakt of wel invloed heeft op de datgene dat of diegene die overlast veroorzaakt. Hoe dat zit, vertel ik in een volgende blog!