Recentelijk schreef ik een blog over huurkorting vanwege corona. Onder omstandigheden is het mogelijk om in aanmerking te komen voor huurkorting vanwege corona. Inmiddels heeft ook de Hoge Raad zich hierover uitgelaten.
Recht op huurkorting
In haar uitspraak van 24 december 2021 bevestigt de Hoge Raad dat huurders aanspraak kunnen maken op huurkorting als zij voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek en als zij als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hen gehuurde winkelruimte of horecagelegenheid (290-bedrijfsruimtes) niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren.
Onvoorziene omstandigheid (geen gebrek)
Die omstandigheid is volgens de Hoge Raad namelijk een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen en de huurprijs kan verminderen. Althans als het gaat om huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020 (de ingangsdatum van de eerste lockdown). Voor nadien gesloten overeenkomsten is dat niet vanzelfsprekend en dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Berekenen van huurkorting met de vastelastenmethode
Ook geeft de Hoge Raad duidelijkheid over hoe de huurkorting te bereken: dit moet volgens de zogenoemde ‘vastelastenmethode’ en per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Dus per maand of per kwartaal in de meeste gevallen.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
- Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
- De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
- Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Hiermee biedt de Hoge Raad huurders en verhuurders een handvat om – buiten de rechter om – in onderling overleg de huurprijs aan te passen daar waar de omstandigheden dat vragen.
Overige bedrijfsruimtes
Deze uitspraak van de Hoge Raad ziet enkel op de huur en verhuur van zogenaamde 290-bedrijfsruimte: winkels, cafés, restaurants en hotels. Ik meen echter dat deze uitspraak van even groot belang is voor huurders en verhuurders van overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte), die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek en die het gehuurde niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Bijvoorbeeld huurders en verhuurders van sportscholen, theaters, bioscopen of schoonheids- en massagesalons.
Ook voor hen geldt immers dat de coronapandemie en de in dat kader door de overheid afgekondigde maatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn. Dat maakt mijn inziens dat ook zij aan de hand van deze uitspraak met succes aanspraak kunnen maken op huurkorting.
Vraagt u zich af of u mogelijk in aanmerking komt voor huurkorting? Of claimt uw huurder huurkorting, en vraagt u zich af of dit terecht is? Neemt u dan gerust contact met ons op.