Arbeidsrecht toepassen op de huurovereenkomst?

22-11-2019

Huurrecht en arbeidsrecht kennen veel gelijkenissen. In beide gevallen geldt een vergaande wettelijke bescherming voor de “zwakkere” partij, de huurder en de werknemer, tegen de “machtige” verhuurder / werkgever. In een uitspraak van de Rechtbank Overijssel ging de gelijkenis zelfs zover dat de rechter een regel uit het arbeidsrecht toepaste op een huurovereenkomst.

Onbepaalde of bepaalde tijd

De hoofdregel in het huurrecht voor woonruimte is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Sinds 1 juli 2016 kan een huurovereenkomst voor woonruimte ook worden aangegaan voor bepaalde tijd, mits verhuurder en huurder dat expliciet afspreken.

Dit uitgangspunt geldt ook voor het arbeidsrecht. Hoofdregel is een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij werkgever en werknemer schriftelijk een bepaalde tijd afspreken. De werknemer wordt nog eens extra wettelijk beschermd als het gaat om het omzetten van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Dit heet de Ragetlie-regel.

Ragetlie-regel

De naam Ragetlie-regel komt voort uit de naam van een arrest dat de Hoge Raad in 1984 heeft gewezen. In dat arrest bestond tussen werkgever en werknemer een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Die arbeidsovereenkomst werd met wederzijds goedvinden (vaststellingsovereenkomst) beëindigd en voortgezet door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Daar heeft de Hoge Raad een stokje voor gestoken. Het oordeel van de Hoge Raad is in de wet vastgelegd en heet nu de Ragetlie-regel.

De Ragetlie-regel houdt in dat als een voor onbepaalde tijd aangegane arbeidsovereenkomst is beëindigd en binnen zes maanden wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd niet van rechtswege eindigt. Die arbeidsovereenkomst duurt dus voort totdat de werkgever of werknemer die arbeidsovereenkomst rechtsgeldig opzegt of anderszins beëindigd.

Deze regel geldt niet als de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd rechtsgeldig is opgezegd, bijvoorbeeld via ontbinding door de kantonrechter of opzegging na verkregen toestemming van UWV.

Bescherming

De Ragetlie-regel beschermt de werknemer tegen het lichtzinnig opgeven van de ontslagbescherming die hij wel heeft bij een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De gedachte is dat een werknemer, met een nieuwe arbeidsovereenkomst (voor bepaalde tijd) in het voortuitzicht, onder druk van zijn werkgever kan overgaan tot opzegging van de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit terwijl een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd amper ontslagbescherming biedt. Hierin wordt de werknemer dus beschermt.

In de uitspraak van Rechtbank Overijssel heeft de rechter deze bescherming ook toegepast op een huurovereenkomst ter bescherming van de huurder.

Casus

In deze zaak werd een huurovereenkomst met huurbescherming door verhuurder en huurder met wederzijds goedvinden beëindigd. Vervolgens werd de huurovereenkomst naadloos opgevolgd door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming.

Op 17 augustus 2017 informeert de verhuurder de huurder over het einde van deze tweede huurovereenkomst per 31 oktober 2017. De huurder weigert echter te vertrekken. De verhuurder vordert daarop in kort geding de ontruiming van de woning.

De vraag die de rechter hier moest beantwoorden was hoe de tweede, tijdelijke, huurovereenkomst zich verhoudt tot de eerdere huurovereenkomst tussen partijen waarbij de huurder wel huurbescherming had. Is de (al dan niet bewust) gekozen constructie verenigbaar met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en bedoeling van de wetgever?

Uitspraak

De rechter komt tot de conclusie dat dit niet het geval lijkt te zijn. Uit de wetsgeschiedenis volgt namelijk dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft. De wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten waardoor de bepalingen met betrekking tot huurbescherming buitenspel zouden kunnen worden gezet.

De rechter volgt daarbij de door de huurder getrokken vergelijking met de Ragetlie-regel uit het arbeidsrecht:

Omdat wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven, is het niet ondenkbaar dat de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, een soortgelijke redenering toepast binnen het huurrecht in een geval als het onderhavige waarin een contract voor bepaalde tijd met huurbescherming naadloos wordt gevolgd door een huurcontract voor bepaalde tijd zonder huurbescherming.

Daarbij overweegt de rechter nog wel dat voor een analoge toepassing van de Ragetlie-regel mogelijk geen plaats was geweest als de huurder willens en wetens afstand had gedaan van zijn recht op huurbescherming. Dat was hier echter niet het geval. De huurder is daarom niet veroordeeld om zijn woning te ontruimen.

Conclusie

In sommige gevallen kan het nuttig zijn om buiten de regels van een rechtsgebied te kijken en inspiratie op te doen vanuit een ander rechtsgebied. Eén van de kernwaarden van ALEX advocaten is dan ook Samen – wij bespreken regelmatig samen lopende zaken, om elkaar te kunnen inspireren en ons meesterschap te vergroten.

Linda Jacobs en Pieter van Goor

« Terug
×