Huur en faillissementen

15-09-2020

Op 1 september 2020 publiceerde Atradius haar meest recente faillissementsvooruitzichten voor 2020 en 2021. Het daarin geschetste vooruitzicht is somber: het aantal faillissementen wereldwijd zal in 2020 naar verwachting stijgen met 26 procent. Nederland scoort in dat opzicht bovengemiddeld met een geschatte stijging van 34 procent. Daarmee behoort Nederland tot de landen met de grootste toename van het aantal faillissementen in Europa.

Voor 2021 voorspelt Atradius dat het aantal faillissementen wereldwijd met 3 procent zal dalen. In Nederland verwacht zij daarentegen een stijging van het aantal faillissementen van nog eens 4 procent.

Faillissementen hebben niet alleen grote gevolgen voor het bedrijf zelf, haar werknemers, schuldeisers en het straatbeeld maar veelal ook voor verhuurders. Veel winkelvastgoed wordt namelijk gehuurd.

In geval van faillissement van een huurder wil een verhuurder vaak antwoord op twee vragen:

Hoe krijg ik de (achterstallige) huur betaald en wat is mijn rechtspositie? In deze blog zal ik ingaan op die tweede vraag. Daarbij ga ik er vanuit dat het gehuurde een winkelruimte betreft (290 bedrijfsruimte).

De huurovereenkomst eindigt niet

Een huurovereenkomst wijzigt of eindigt niet door het faillissement van een huurder. Zowel de huurder als de verhuurder dienen de huurovereenkomst gewoon na te komen.

De huur

Een huurschuld van vóór het faillissement is een concurrente vordering. Oftewel, deze komt op de grote hoop met schulden. De verhuurder kan deze huurachterstand bij de curator indienen ter verificatie.

De huur die verschuldigd is in de periode ná het faillissement is een zogenaamde boedelschuld. Boedelschulden worden – als dat mogelijk is – met voorrang betaald voor alle overige schulden, zoals de concurrente vorderingen.

Of, en zo ja hoeveel een huurder uiteindelijk nog terugziet aan huur is in faillissement altijd onzeker.

Tussentijds opzeggen huurovereenkomst

Als de huurder[1] failliet is kunnen zowel de verhuurder als de huurder de huurovereenkomst tussentijds, tegen elke datum opzeggen. Daarbij geldt dan een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Na die drie maanden eindigt de huurovereenkomst en heb je als verhuurder de handen vrij om het gehuurde aan een ander te verhuren.

Als de huur voor een langere periode is vooruitbetaald, dan eindigt de huur niet eerder dan nadat die periode is verstreken.

Op deze hoofdregel gelden twee uitzonderingen:

  • de verhuurder maakt met de opzegging misbruik van bevoegdheid, of;
  • de opzegging – of het vasthouden daaraan – is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Als de curator aantoont dat sprake is van één (of beide) van deze uitzonderingen dan heeft dat tot gevolg dat de opzegging geen effect heeft en dus dat de huurovereenkomst van kracht blijft.

De stelplicht en de bewijslast van het misbruik van bevoegdheid of de onaanvaardbaarheid van de opzegging ligt bij de curator. Het initiatief ligt dus bij hem als hij het niet eens is met een opzegging van de verhuurder.

Of en zo ja, wanneer sprake is van een dergelijke uitzondering is in grote mate afhankelijk van de specifieke omstandigheden van een concreet geval. Uit de jurisprudentie valt een eenduidige maatstaf op dit punt moeilijk af te leiden. Het voert daarom te ver om hier nu uitgebreide bij stil te staan.

Doorstart

Na faillissement van een onderneming wordt veelal onderzocht of het mogelijk is om een doorstart te maken. Als de curator daartoe mogelijkheden ziet dan zal de huurovereenkomst van het winkelpand met een indeplaatsstelling moeten worden overgedragen van de failliete onderneming aan de doorstarter. Daar is in principe de medewerking van de verhuurder voor nodig.

Indeplaatsstelling

Indeplaatsstelling is de (gedwongen) contractsovername bij verkoop van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Als de verhuurder weigert mee te werken aan een indeplaatsstelling kan (in dit geval) de curator bij de rechter vorderen dat hij gemachtigd wordt om de doorstarter als huurder in zijn plaats te stellen[2].

Voor een succesvolle vordering tot indeplaatsstelling dient sprake te zijn van (1) een werkelijke bedrijfsoverdracht, (2) moet de curator daarbij een zwaarwichtig belang hebben en (3) moet de doorstarter voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Tot slot vindt een belangenafweging plaats. Voor een succesvolle vordering dient die in het voordeel van de curator uit te pakken.

Met een indeplaatsstelling neemt de doorstarter de rechten en plichten van de failliete huurder uit de huurovereenkomst volledig over: hij treedt volledig in zijn plaats. Dat betekent ook dat de doorstarter verplicht is om een eventuele huurachterstand van de failliete huurder te betalen. Dit kan voor een verhuurder een sterke drijfveer zijn om medewerking te verlenen aan een indeplaatsstelling. Op die manier houdt de verhuurder namelijk (weinig) kleerscheuren over aan het faillissement van zijn huurder.

Tot slot

Of een verhuurder er verstandig aan doet om de huurovereenkomst op te zeggen of om mee te werken aan een indeplaatsstelling kan niet in zijn algemeenheid worden gezegd. Dat zal steeds afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval zoals de wensen van de verhuurder ten aanzien van het gehuurde, de doorstartende partij (wat is het voor partij en is hij goed voor zijn geld?) en de mogelijkheid om het gehuurde onder betere voorwaarden aan een ander te kunnen verhuren.

Als een doorstart aannemelijk is of als er geld zit in de boedel en (een deel van) de lopende huur kan / zal worden voldaan, dan kan dat reden zijn om de huurovereenkomst niet te beëindigen als er nog geen concreet zicht is op een nieuwe huurder.

Voor de verhuurder die van de huurovereenkomst af wil geldt het adagium ‘hoe eerder hoe beter’. Hij doet er dan verstandig aan om de huurovereenkomst zo snel mogelijk na faillissement op te zeggen.

Neem vrijblijvend contact op met onze huurrechtspecialist, Pieter van Goor voor meer informatie of advies hierover of andere vragen op het gebied van huur en verhuur

[1] Is de verhuurder failliet dan biedt de wet de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging niet.

[2] 7:307 BW

« Terug
×