Of het nou gaat om woningen, winkelruimtes of kantoorpanden, veel huurovereenkomsten komen tot stand na bemiddeling door een verhuurmakelaar. De verhuurmakelaar zelf is geen partij bij de huurovereenkomst, maar speelt daarbij wel een belangrijke rol.
Het bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst omvat meer dan enkel het plaatsen van een advertentie en het opstellen van een huurovereenkomst. De verhuurmakelaar heeft namelijk een zorgplicht tegenover zijn opdrachtgever. Op basis van die zorgplicht rusten er op de verhuurmakelaar bepaalde verplichtingen.
Zorgplicht?
Als een verhuurder een makelaar inschakelt om zijn pand te verhuren, sluit hij een overeenkomst van opdracht met die makelaar. De opdrachtnemer – de makelaar dus – dient bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen: hij dient te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. Dussss……wat?
Een heerlijk vage norm waar je het in de praktijk als verhuurder of verhuurmakelaar mee te doen hebt, maar waar je eigenlijk niet zoveel mee kan. Gelukkig helpt de rechter een handje bij de concrete invulling van deze zorgplicht.
De zorgplicht nader ingevuld
Uit de zorgplicht volgt onder meer dat een makelaar in beginsel zelfstandig dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet verrichten om zijn opdracht zorgvuldig uit te kunnen voeren. Daarbij dient de makelaar zich niet te beperken tot de werkzaamheden die hem uitdrukkelijk zijn opgedragen. Hij dient uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring en mag zijn opdrachtgever – de verhuurder – niet onnodig blootstellen aan risico’s.
Identiteit, inkomen en beweegredenen
De zorgplicht brengt mee dat de verhuurmakelaar (ongevraagd) beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Hij doet dit door in ieder geval de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen door informatie in te winnen over diens inkomen. Daarnaast wordt van een makelaar verwacht dat hij zich in enige mate verdiept in de achtergrond van een potentiele huurder en in de beweegredenen van diegene om een bepaald pand te huren.
Om aan te kunnen tonen dat hij aan (dit onderdeel van) zijn zorgplicht heeft voldaan, doet een verhuurmakelaar er verstandig aan om vast te leggen hoe deze check heeft plaatsgevonden en wat de resultaten daarvan waren.
Gedegen en adequate screening
Hoe belangrijk een screening van de huurder is, blijkt wel als een huurder achteraf ongeschikt blijkt te zijn. Bijvoorbeeld als de huurder een hennepkwekerij in het gehuurde is begonnen.
Van een verhuurmakelaar wordt namelijk verwacht dat hij rekening houdt met de mogelijkheid dat het gehuurde wordt misbruikt voor de vestiging van een hennepkwekerij. Dit geldt in het bijzonder als het gehuurde bijvoorbeeld een bedrijfs-/ opslagruimte is (loodsen, garageboxen, bedrijfshallen et cetera).
Daarbij wordt van de verhuurmakelaar verwacht bekend te zijn met de risico’s van een hennepkwekerij, zoals veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit, de mogelijke aansprakelijkheid daarvoor richting het energiebedrijf en bouwkundige schade aan het gehuurde.
De verhuurmakelaar dient de verhuurder zo nodig over deze risico’s te informeren en potentiële huurders adequaat te screenen. Doet hij dit niet of onvoldoende (of kan hij dit niet aantonen), dan kan de makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die een verhuurder daardoor lijdt. Dat deze schade snel kan oplopen blijkt wel uit de uitspraak van het Hof Den Bosch van 24 juli 2018. In die uitspraak veroordeelde de rechter de betreffende verhuurmakelaar tot het betalen van meer dan € 85.000,= aan schadevergoeding wegens het schenden van zijn zorgplicht.
Tot slot
De rol van de verhuurmakelaar moet niet worden onderschat. Hij heeft een zorgplicht en moet een gedegen en adequate screening van de huurder doen. Als hij dit nalaat, kan de verhuurder onder omstandigheden zijn schade op de verhuurmakelaar verhalen.
Wilt u meer weten over de zorgplicht van de (verhuur-)makelaar? Neem dan contact op met onze huurrechtspecialist, Pieter van Goor.
