Een lekkend dak, schimmelende vloerplaten en een verhuurder die weigert er iets aan te doen. “Dit is nog maar het begin.” Diana, mijn cliënte, had maandenlang zonder succes bij haar verhuurder geklaagd over het achterstallig onderhoud en de daardoor ontstane gebreken aan haar gehuurde woonwagen. Nadat ze mij haar verhaal had verteld, ben ik eerst bij haar langs gegaan; zo erg kon het toch niet zijn? Wel dus.
Verplichtingen verhuurder
Verhuurders zijn verplicht om gebreken aan een huurwoning – of in dit geval een woonwagen – op verzoek van de huurder te verhelpen. De enige uitzondering hierop is het kleine en dagelijks onderhoud aan de woning, de zogenaamde kleine herstellingen. Daarvan wordt verwacht dat de huurder dit zelf doet. Denk daarbij aan het witten van de muren, het vastzetten van contactdozen of het ontluchten en bijvullen van de verwarmingsinstallatie.
Maar wat als de verhuurder niks doet?
Het is natuurlijk mooi dat je verhuurder verplicht is om gebreken aan je woning te verhelpen maar stel dat de verhuurder dat weigert. Wat kun je dan doen? Op grond van de wet had Diana een aantal opties:
De gebreken zelf laten herstellen en de daarvoor gemaakte kosten (voor zover die redelijk zijn) op de verhuurder verhalen. Bijvoorbeeld door dit te verrekenen met de huur.
Dit kan een snelle en eenvoudige manier zijn om een gebrek te verhelpen. Het nadeel hiervan is dat de huurder de kosten van herstel eerst zelf zal moeten betalen. Daar zal de huurder niet altijd toe bereid of toe in staat zijn. Dat was ook het geval in deze zaak. De geschatte kosten van herstel waren dusdanig hoog (meer dan 10 jaar aan huur) dat Diana niet in staat was om dat voor te schieten. Deze optie verviel daarom voor haar.
Tijdelijke vermindering van de huurprijs vorderen bij de Huurcommissie of de rechtbank.
De Huurcommissie wees Diana een huurvermindering toe van 40% van de huurprijs. Dit loste de gebreken weliswaar niet op, maar compenseerde het verminderde woongenot als gevolg van de gebreken. Tegelijk werkte het als prikkel voor de verhuurder om het gebrek alsnog te verhelpen. Zijn de gebreken verholpen, dan eindigt daarmee het recht van de huurder op huurvermindering.
Opschorten van de huur.
Diana kon ook de huurbetaling opschorten (tijdelijk stoppen met huur betalen) totdat de verhuurder het gebrek had verholpen. Als huurder doe je er verstandig aan dit vooraf en schriftelijk aan te kondigen. Nadat de verhuurder de gebreken heeft hersteld, dient (met terugwerkende kracht) de niet betaalde huur alsnog (direct en in één keer) betaald te worden.
LET OP: als je herstelkosten verrekent of als je de huur opschort, loop je als huurder het risico dat de verhuurder een incasso- of ontbindingsprocedure tegen je aanspant omdat de huur niet wordt betaald. Dit kan tot vervelende situaties leiden, van extra kosten tot verplichte ontruiming van de woning. Laat je daarom altijd goed voorlichten voor je hier aan begint.
Vordering bij de rechter.
Tot slot kon Diana de rechter vragen om de verhuurder te verplichten om het gebrek te verhelpen op last van een dwangsom en/of de rechter verzoeken om haar te machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder te laten uitvoeren.
Een nieuwe woonwagen
Diana hoefde het niet op een procedure te laten aankomen. De tijdelijke huurverlaging en de dreiging van een rechtszaak waren voldoende stimulans voor de verhuurder om de gebreken alsnog te herstellen. In dit geval door het plaatsen van een geheel nieuwe woonwagen. Diana was meer dan tevreden met dit resultaat.
Heeft u ook een geschil met uw (ver)huurder en heeft uw behoefte aan advies of bijstand neem dan vrijblijvend contact op via 088-410 44 11 of vangoor@alexadvocaten.nl