Casco bouw en afbouw, vergunning(vrij)?

11-07-2019

Een gebouweigenaar vraagt een omgevingsvergunning (2.1 lid 1 sub a Wabo) aan voor de verbouwing van een bedrijfspand (casco) en een vergunning voor afwijking van het gebruik (sportschool, artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo). De gebouweigenaar en de huurder komen overeen, dat het afbouwen voor rekening en risico van huurder is.

Vraag: heeft de huurder nog een aparte omgevingsvergunning nodig voor de afbouwwerkzaamheden?

Antwoord: dat hangt ervan af.

Wettelijk kader

Artikel 2.1 lid 1 sub a Wabo bepaalt dat voor bouwactiviteiten een omgevingsvergunning is vereist. Op grond van artikel 3 lid 8 bijlage II Bor is geen vergunning vereist voor de verandering van een bouwwerk, mits voldaan wordt aan de volgende eisen:

  1. geen verandering van de draagconstructie;
  2. geen verandering van de brandcompartimentering of beschermde subbrandcompartimentering;
  3. geen uitbreiding van de bebouwde oppervlakte;
  4. geen uitbreiding van het bouwvolume.

De onderdelen a, c en d zijn meestal eenvoudig te bepalen. Onderdeel b is een stuk lastiger. Wanneer is er sprake van een verandering van de brandcompartimentering?

Een brandcompartiment is een deel van een gebouw dat bij brand als een zelfstandige eenheid beschouwd kan worden. Het is een gebouwvolume, begrensd door wanden en plafonds die de verspreiding van brand en rook naar aanliggende compartimenten, gedurende een bepaalde tijd moeten voorkomen.

Onderzocht moet worden of de verhuurder in zijn aanvraag omgevingsvergunning de brandcompartimenten goed heeft ingedeeld met het oog op het toekomstige gebruik.

Op grond van artikel 2.83 Bouwbesluit 2012 heeft een brandcompartiment voor een sportfunctie een gebruiksoppervlakte die niet groter is dan 1.000 m² (zie tabel bij artikel 2.81 Bouwbesluit 2012).

Heeft de verhuurder aan de architect die het casco ontwerpt, opdracht gegeven rekening te houden met het toekomstig gebruik, zodat de afmetingen van het brandcompartiment juist zijn bepaald?

Dan zal de afbouw in beginsel geen verandering aanbrengen in het brandcompartiment (mits vluchtwegen en dergelijke niet gewijzigd worden) en is de afbouw vergunningvrij. Het laat onverlet dat bij de afbouw de huurder wel zal moeten voldoen aan de eisen die gelden op grond van het Bouwbesluit met betrekking tot bijvoorbeeld de aanwezigheid van een brandmeldinstallatie.

Indien ten behoeve van de sportfunctie bij de afbouw de brandcompartimentering verandert, is geen sprake van vergunningvrij bouwen, maar van vergunningplichtig bouwen.

Wie moet de (afbouw)vergunning aanvragen? Dat hangt af van de afspraken tussen de verhuurder en de huurder. In de meeste huurovereenkomsten met toepassing van het ROZ-model is bepaald dat de huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de vergunning voor de afbouw.

Caren Schipperus

« Terug
×