Financiële uitvoerbaarheid getoetst

14-12-2018

Als een belanghebbende in een bestemmingsplanprocedure de financiële uitvoerbaarheid van een initiatief ter discussie stelt, dan worden er hogere eisen gesteld aan de onderbouwing van financiële uitvoerbaarheid van het plan. Geldt dat ook voor particuliere initiatieven?

Casus

In een casus waarbij een bestaande locatie werd herontwikkeld tot een hotel en restaurant, werd door omwonenden die bezwaar hadden tegen de hotelontwikkeling, door middel van een deskundigenadvies de financiële uitvoerbaarheid van het initiatief ter discussie gesteld.

Wettelijk kader

Artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro bepaalt dat in de toelichting van een bestemmingsplan de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn toegelicht.

Particulier initiatief

Aanvankelijk was de onderbouwing in de financiële paragraaf van het bestemmingsplan vrij beperkt van omvang, omdat het een particulier initiatief betrof en de gemeente door middel van een planschade- en kostenverhaalsovereenkomst zelf geen risico liep.

Wat zegt de rechter?

In de volgende uitspraken is meestal sprake van een particulier initiatief m.b.t. een hotel en is de financiële uitvoerbaarheid ter discussie gesteld door derden.

Hotel Gronsveld

“Voor zover het college betoogt dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onvoldoende is aangetoond, overweegt de voorzitter dat in de plantoelichting is vermeld dat het plan geheel op kosten van en voor risico van de initiatiefnemer wordt uitgevoerd. Voorts is ter zitting gebleken dat reeds met betrekking tot 70% van de te realiseren bebouwing ten behoeve van detailhandel huurovereenkomsten zijn gesloten. Gelet hierop ziet de voorzitter voorshands geen grond voor de verwachting dat in de bodemzaak zal worden geoordeeld dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar is.” (overweging 2.9)

Hotel-Langweerder Wielen

“In hetgeen Moai Skarsterlân en [anderen] hebben aangevoerd en gezien de toelichting van de raad, ziet de Afdeling geen aanleiding voor de vrees dat de behoefte aan hotelvoorzieningen dusdanig is verminderd en ook niet meer zal aantrekken dat het voorziene hotelcomplex niet exploitabel zal zijn binnen de planperiode van tien jaar. gelet op hetgeen in de plantoelichting staat over de economische uitvoerbaarheid, bestaat evenmin aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat behoefte bestaat aan het voorziene hotelcomplex.” (overweging 2.19.2)

Hotel Tiel

“Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van het plan oordeelt de Afdeling als volgt. Voornoemde samenwerkingsovereenkomst voorziet in artikel 7 in een exploitatiebijdrage, waaruit blijkt dat Hotel Tiel de aantoonbare kosten voor diverse voorzieningen, zoals die in de Wro zijn opgesomd, zal voldoen. verder blijkt uit de plantoelichting dat de realisering van de beoogde (ver)bouwplannen en de daarmee samenhangende kosten binnen de locatie geheel en al voor risico van de initiatiefnemer zijn. ook blijkt daaruit dat een planschadeovereenkomst zal worden opgesteld. Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de economische uitvoerbaarheid van het plan voldoende is verzekerd. Overigens is door Hotel Tiel ter zitting onweersproken verklaard dat de financiering van zowel de nieuwbouw als de verbouw rond is.” (overweging 2.6.2, 2e alinea)

Croix de Bourgogne

“[appellant sub 2] en anderen betogen voorts dat geen behoefte bestaat aan de bouw van een nieuw hotel. In dit verband wijzen zij er op dat bestaande hotels reeds moeite hebben om tot een redelijke bezetting en exploitatie te komen. Bovendien wijzen zij er op dat sprake is van wisselende kopers, maar dat deze kopers te herleiden zijn tot één persoon die zijn financiële middelen mogelijk niet op legale wijze heeft verkregen. Volgens hen heeft het gemeentebestuur de verantwoordelijkheid om hiernaar onderzoek te doen.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 27 juni 2012 in zaak nr. 201108336/1/T1/R1) betekent de omstandigheid dat het bestemmingsplan kan leiden tot een overaanbod aan hotelkamers in het verzorgingsgebied en een mogelijke sluiting van bestaande hotels, niet dat de raad gehouden is in het kader van het bestemmingsplan terzake regulerend op te treden. De raad is hiertoe slechts gehouden indien gelet op het berekende overaanbod aannemelijk is dat het bestemmingsplan voor zover daarin een hotel mogelijk gemaakt worden, economisch niet uitvoerbaar is. In de niet cijfermatig onderbouwde stelling van de maatschap en [appellant sub 2] en anderen dat bestaande hotels moeite hebben om tot een redelijke bezetting en exploitatie te komen, wordt geen grond gevonden voor het oordeel dat sprake is van een dusdanig overaanbod dat aannemelijk is dat het bestemmingsplan economisch niet uitvoerbaar is. Evenmin wordt hiervoor grond gevonden in de stellingen dat uit een artikel in dagblad De Limburger volgt dat sprake is van verpaupering van leegstaande hotels, dat hotelgasten overlast zullen ondervinden van de nabij gelegen cafés en dat de vermoedelijke koper van het hotel zijn financiële middelen mogelijk niet op legale wijze heeft verkregen. Overigens heeft de raad erop gewezen dat de betrouwbaarheid van de eigenaren en exploitanten van het hotel aan de orde komt bij de toets op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob) in het kader van de verlening van de benodigde omgevingsvergunning.” (overweging 7.3 en 7.4)

Ronnetteterrein

“In hoofdstuk 18 van de plantoelichting wordt inzicht geboden in de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hieruit volgt dat de kosten van de uitvoering van de voorziene ontwikkelingen volledig voor rekening komen van de marktpartij [belanghebbende] en dat daartoe een anterieure overeenkomst is gesloten. Uit de plantoelichting volgt dat de zakelijke inhoud van die anterieure overeenkomst bekend is gemaakt. [belanghebbende] heeft verder ter zitting toegelicht dat voor het hotel reeds een exploitant is gevonden en dat indien het gemeentebestuur de kosten van een eventuele onteigeningsprocedure ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan niet kan dragen zij daartoe wel in staat is. Gezien het voorgaande biedt hetgeen [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is verzekerd. Het betoog faalt.” (overweging 11.2)

Deskundigenonderzoek? Nader onderbouwen!

Een beroep op deze uitspraken kon de initiatiefnemer niet baten. De Afdeling was duidelijk in haar oordeel: indien in een bestemmingsplanprocedure door een belanghebbende een deskundigenonderzoek wordt overgelegd dat de financiële uitvoerbaarheid ter discussie stelt, dan worden er hogere eisen gesteld aan de onderbouwing van financiële uitvoerbaarheid van het plan. Ook als er sprake is van een particulier initiatief en het kostenverhaal voor de gemeente is verzekerd. Een ondernemersplan, een taxatie of een ander deskundigenbericht is noodzakelijk om de financiële uitvoerbaarheid aannemelijk te maken.

Caren Schipperus

« Terug
×