Door te investeren in een gehuurde bedrijfsruimte voegt een huurder in veel gevallen waarde toe aan een pand dat niet van hem is. De eigenaar van de verhuurde zaak zal in principe eigenaar worden van de veranderingen en toevoegingen die de huurder aan de verhuurde bedrijfsruimte aanbrengt. Van deze investeringen heeft de huurder slechts profijt zolang hij de bedrijfsruimte huurt.
Wel of niet investeren hangt dus vaak af van de vraag: hoe lang huur ik hier nog en hoe zit het met mijn investeringen als de huurovereenkomst eindigt? Op die eerste vraag kan ik in deze blog geen antwoord geven. Op de tweede wel.
Wegneemrecht
De wetgever heeft de huurder het zogenaamde wegneemrecht toegekend. Dat recht geeft de huurder de bevoegdheid om natrekking van zijn investeringen te doorbreken: tot aan de ontruiming van het gehuurde is de huurder bevoegd om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits dit gebeurd zonder het gehuurde te beschadigen. Deze bepaling strekt ertoe een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen.
Tegenover deze bevoegdheid van de huurder staat de bevoegdheid van de verhuurder te verlangen dat het gehuurde aan hem wordt teruggegeven in dezelfde staat waarin deze volgens de beschrijving door de huurder is aanvaard. Dat betekent dat de huurder de door hem aangebrachte wijzigingen moet verwijderen. Een uitzondering op deze hoofdregel is dat de huurder niet verplicht is om veranderingen en toevoegingen te verwijderen die de hij met toestemming van de verhuurder aan het gehuurde heeft aangebracht.
Vergoeding
Als een huurder door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen na het einde van de huurovereenkomst niet wegneemt, kan hij daarvoor een vergoeding vorderen van de verhuurder op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Dat klinkt mooier dan het in de praktijk is. De rechter legt de lat namelijk erg hoog.
Hierbij moet worden opgemerkt dat als de verhuurder of een opvolgend huurder de door de voormalig huurder aangebrachte voorzieningen voor het gehuurde zou willen behouden, terwijl deze voorzieningen voor de voormalig huurder zelf niet meer van veel nut zijn, het voor de hand ligt dat in dat geval de door de huurder aangebrachte veranderingen door de verhuurder of de opvolgend huurder in goed overleg worden overgenomen.
Rechterlijke maatstaf voor toewijzing
De Hoge Raad heeft met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, bepaald dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij acht de rechter onder meer van belang:
- wat partijen in de huurovereenkomst en andere overeenkomsten hebben afgesproken ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde;
- in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen;
- in hoeverre deze kosten investeringen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd;
- in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verhuren of verkopen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
ROZ-Model
Het ROZ-model huurovereenkomst voor winkel- en kantoorruimte en de bijbehorende Algemene Bepalingen wijken af van het hiervoor geschetste wettelijke kader. Het ROZ-model hanteert de hoofdregel dat de huurder verplicht is veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken. Ook staat in het ROZ-model dat de huurder geen aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen of toevoegingen die hij bij het einde van de huur niet ongedaan heeft gemaakt. Het afwijken van deze hoofdregel kan enkel met de instemming van de verhuurder.
Let dus als huurder goed op wat voor huurovereenkomst u wordt aangeboden en wat daarin is opgenomen over huurdersinvesteringen. Een goede check voor het tekenen van de huurovereenkomst kan u veel geld en discussies schelen bij het eindigen daarvan.
Tot slot
Als huurder is het dan ook verstandig om al voor het sluiten van de huurovereenkomst goed na te denken over de investeringen die je in het gehuurde wil of moet doen, wat je daar mee wil bij het einde van de huur en hoe je dat vastlegt in de huurovereenkomst. ALEX advocaten is u daar graag bij van dienst. Pieter van Goor
