Koop breekt geen huur… toch?

14-09-2018

Met enige regelmaat worden huurders geconfronteerd met het feit dat de door hen gehuurde woning, kantoor- of bedrijfsruimte wordt verkocht en overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Welke gevolgen dit precies heeft voor de verhouding tussen de huurder en deze nieuwe eigenaar weten beide partijen vaak niet. Maar koop breekt geen huur, toch? Dan verandert er niets, zou je denken…

Inderdaad, koop breekt geen huur

De wetgever heeft dit expliciet opgenomen in de wet om te voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van de eigendomsoverdracht. Deze bepaling is bovendien van dwingend recht bij huur van een gebouwde onroerende zaak. In de huurovereenkomst mogen partijen daar dus niet van afwijken.

De regel ‘koop breekt geen huur’ geldt ook als slechts een gedeelte van de verhuurde zaak wordt overgedragen. Dat kan tot gevolg hebben dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. De zittende huurder kan dan te maken krijgen met twee of meer verhuurders.

  • De belangrijkste uitzondering op de hoofdregel ‘koop breekt geen huur’ is het huurbeding. Dit beding is in bijna alle hypotheekakten voor woningen opgenomen en houdt in dat het de (huis-)eigenaar expliciet verboden is om zijn pand zonder voorafgaande toestemming van de hypotheekhouder te verhuren. Een woning in verhuurde staat levert namelijk aanzienlijk minder op dan een woning die vrij is van huur. Bij bedrijfsruimtes ligt dat vaak anders. Daar ontleent het vastgoed vaak mede haar waarde aan de huur(prijs) en is de verhuurde staat dus vaak een meerwaarde.
    Is de woning zonder toestemming van de bank verhuurd, betaalt de eigenaar zijn hypotheek niet en wil de bank overgaan tot executoriale verkoop, dan kan de bank het huurbeding inroepen. Dat heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en de huurder de woning zal moeten verlaten. De hypotheekhouder kan de woning dan vrij van huur verkopen.

Automatisch (nieuwe) verhuurder

Vanaf het moment van overdracht is de nieuwe eigenaar automatisch verhuurder. De rechten en plichten uit de huurovereenkomst die na de overdracht opeisbaar worden, komen vanaf dat moment voor zijn rekening. Bijvoorbeeld het recht op de huurpenningen en de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen. De rechten en verplichtingen van vóór de overdracht blijven voor rekening van de oude eigenaar-verhuurder. Dit heeft onder andere tot gevolg dat een nieuwe eigenaar-verhuurder geen ontbinding en ontruiming kan vorderen op grond van een wanprestatie – bijvoorbeeld een huurachterstand – van vóór de overdracht.

Maar…

Koop breekt geen huur betekent echter niet (altijd) dat de huurovereenkomst ook integraal van toepassing blijft. De wet bepaalt dat de nieuwe eigenaar-verhuurder enkel gebonden is aan die bepalingen uit de huurovereenkomst “die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.” (7:226 BW).

Hieruit volgt dat een nieuwe eigenaar-verhuurder niet (altijd) gebonden is aan de gehele huurovereenkomst. Hij is in beginsel alleen gebonden aan de kernbedingen: het ter beschikking stellen van het gehuurde, het op verzoek verhelpen van gebreken, de hoogte van de huur, enzovoorts. Bij de overdracht van een verhuurde onroerende zaak wordt dus enkel het verhuurderschap overgedragen en niet ook de huurovereenkomst.

Overdracht vs indeplaatsstelling

Overdracht van een verhuurde onroerende zaak heeft dus niet (zonder meer) dezelfde gevolgen voor een verhuurder als een indeplaatsstelling (7:307 BW) heeft voor een huurder. In geval van indeplaatsstelling wordt – simpel gezegd – de naam van de oude huurder op het huurcontract vervangen door de naam van de nieuwe huurder. De nieuwe huurder zet de huurovereenkomst in de plaats van de oude huurder integraal en ongewijzigd voort. Om dat resultaat te bewerkstelligen bij de overdracht van de onroerende zaak zal de nieuwe eigenaar naast de eigendom, ook het huurcontract moeten overnemen van de oude eigenaar (contractovername).

Een praktijkvoorbeeld

Het is dus van belang om na te gaan op welke wijze een nieuwe eigenaar verhuurder wordt. Is alleen sprake van overdracht van het verhuurde of is ook sprake van contractovername? Dit belang blijkt onder andere uit een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam. In deze uitspraak vorderden enkele huurders van een kraam in de Martkhal in Rotterdam vernietiging van een beding uit de huurovereenkomst (hoogte servicekosten) op grond van dwaling. Deze vordering hadden zij ingesteld tegen de nieuwe verhuurder, die door overdracht eigenaar was geworden van de Martkhal.

De nieuwe eigenaar – Klépierre – stelde dat deze vordering niet tegen haar maar tegen de oude verhuurder ingesteld had moeten worden omdat zij door overdracht en niet door contractovername verhuurder was geworden. Dit verweer slaagt. De rechter oordeelt:

Klépierre stelt dat dit niet het geval is, omdat zij op grond van artikel 7:226 BW (overdracht) verhuurder is geworden en niet op basis van artikel 6:159 BW (contractovername). In het eerste geval gaan – anders dan bij contractsoverneming ex artikel 6:159 BW – niet alle rechten en verplichtingen over. 

[…] De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende gebleken is van een overdracht ex artikel 6:159 BW, zodat die overdracht niet is komen vast te staan.

Vervolgens is het de vraag of de verplichting de gevolgen te dragen van een eventuele dwaling op grond van artikel 7:226 BW op Klépierre is gaan rusten. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Het gaat er bij de beoordeling van de vraag of een bepaald recht c.q. een bepaalde verplichting wel of niet op grond van artikel 7:226 BW is overgegaan op de nieuwe eigenaar om, of sprake is van een ‘beding van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan geen sprake, omdat de dwaling ziet op de voorstelling van zaken die bij aanvang van de huurovereenkomst bij de contractpartijen bestaan. Om die reden kan het beroep op dwaling in beginsel slechts tegenover Markthal Rotterdam B.V. (de oude eigenaar) worden gedaan.” (r.o. 5.1.1 – 5.1.3)

Conclusie

De rechter toetst in het vonnis ten eerste of sprake is van contractovername en zo niet, ten tweede of sprake is van een kernbeding. Daar was in dit geval geen sprake van. Helaas voor Klépierre kon dit verweer haar uiteindelijk toch niet baten. Even verderop oordeelt de rechter namelijk dat “naast de overgang van rechten en plichten op grond van artikel 7:226 BW sprake is van een aanvullende afspraak. Die aanvullende afspraak heeft tot gevolg dat álle rechten en plichten overgaan.

Deze uitspraak laat wel zien dat het voor zowel een huurder als een nieuwe eigenaar-verhuurder van belang is om voorafgaand aan de overdracht in kaart te brengen welke gevolgen die overdracht heeft en welke gevolgen wel/niet gewenst zijn voor de verhouding tussen de huurder en de nieuwe verhuurder. ALEX advocaten is u daarbij graag van dienst.

Pieter van Goor

« Terug
×