Het massaal overbieden op woningen begint inmiddels wat af te zwakken. Dat neemt niet weg dat we nog altijd kampen met een woningtekort. Gezien de huidige ontwikkelingen in de maatschappij is de verwachting dat het woningtekort nog een tijd gaat aanhouden. Voor de woningzoeker zal het de komende jaren dus niet gemakkelijk worden om een woning te vinden. Het aanbod van de woningen is simpelweg te laag voor de vraag. In deze blog ga ik in op de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper bij de (ver)koop van een woning op een gespannen woningmarkt.
Plannen kabinet
Minister De Jonge heeft vorige maand in een kamerbrief zijn ambities kenbaar gemaakt, op welke manier de woningbouw versneld kan worden. Dit wil hij onder andere bereiken door nieuwbouwwoningen, transformatiewoningen en flexwoningen te realiseren.
Bij het bouwen van nieuwbouwwoningen kunnen we ons inbeelden hoe dat werkt. De bouw van nieuwbouwwoningen is echter niet met een klik van de muis gerealiseerd. Het traject van het aanvragen van de omgevingsvergunning tot de sleuteloverdracht, duurt minimaal twee jaar. Om de woningbouw te versnellen, wil het kabinet gaan werken met transformatiewoningen en flexwoningen. Transformatiewoningen zijn woningen die ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen zoals scholen, winkels of kantoren. Deze gebouwen moeten worden verbouwd tot woning. Ik moet nog zien of deze plannen van het kabinet, de druk op de woningmarkt gaan verlichten.
Normaal gebruik
De meeste partijen maken bij de koop van een woning gebruik van de standaardovereenkomst (NVM-koopovereenkomst). Deze overeenkomst bepaalt dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die voor een ‘normaal gebruik’ nodig zijn.
De rechtspraak geeft handvatten voor wat onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan, namelijk dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Deze toetsingsmaatstaf is voor discussie vatbaar en jurisprudentie over dit onderwerp is dan ook casuïstisch.
Als de rechter tot het oordeel komt dat een bepaald gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat en er daarmee sprake is van non-conformiteit, wil dat nog niet zeggen dat de verkoper de eventuele schade die is geleden moet vergoeden. Er moet immers nog gekeken worden voor wiens risico het gebrek komt; de koper of de verkoper. Met andere woorden: aan wie kan de non-conformiteit worden toegerekend. Daarbij speelt de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een belangrijke rol.
Onderzoeksplicht/mededelingsplicht
Belangrijk voor de kopers in deze tijd is om aandacht te blijven houden voor de onderzoeksplicht. Door het woningtekort ben je als koper überhaupt al blij als er een woning beschikbaar is die binnen jouw budget past (weet ik uit ervaring), maar blijf alert op eventuele gebreken. Met een woningtekort is het lastig om aan het bod een bouwkundige keuring als voorwaarde te verbinden. De verkoper zal immers sneller voor een bod gaan zonder aanvullende voorwaarden, zoals een bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud.
Wees desondanks alert. Als immers na de koop blijkt dat de woning gebreken bevat, die jij in het kader van de onderzoeksplicht had moeten weten, zal het gebrek voor jouw rekening en risico komen. De hoofdregel is dat de verkoper een mededelingsplicht heeft en dat deze mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht, maar schuift de onderzoeksplicht van de koper niet geheel terzijde. Gebreken die namelijk bij de koper bekend zijn of hadden kunnen zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper. Hierin schuilt zijn onderzoeksplicht.
Hieronder wat tips om invulling te geven aan de onderzoeksplicht:
- Stel (veel) vragen en leg belangrijke zaken schriftelijk (per e-mail) vast;
- Neem waar nodig (en mogelijk) een bouwkundige keuring op in de koopovereenkomst en koppel daar een ontbindende voorwaarden aan;
- Maak foto’s en filmpjes om het na de bezichtiging nog eens te kunnen bekijken en erover na te deken;
- Check de inhoud van de verkoopbrochure en de vragenlijst en controleer of hetgeen daarin is opgenomen overeenkomt met wat je in de woning aantreft;
- Ben alert op mededelingen vanuit de makelaar of de verkopers en vraag door waar nodig;
- Is het een verbouwde woning? Vraag dan naar bouwvergunningen;
- Controleer het bestemmingsplan;
- Als een eigenschap van de woning van essentieel belang is voor jou, laat dit dan duidelijk weten aan de makelaar / de verkopers. Doe dit ook schriftelijk.
- Neem de koopovereenkomst goed door. Ben je het inhoudelijk eens met de koopovereenkomst? Zo niet, beroep je dan tijdig op de bedenktermijn (mits deze geldt).
Andersom geldt voor de mededelingsplicht dat de verkoper ook in deze tijd van woningtekort moet blijven spreken over bij hem bekende gebreken. Als het gebrek immers achteraf naar voren komt en het blijkt dat jij als verkoper hierover mededeling had moeten doen, dan ben jij aansprakelijk. Dit wil je voorkomen. Meldt dus wat je weet over de woning. Vertel liever te veel, dan te weinig.
Tot slot
Blijf zowel als verkoper en als koper alert op jouw verplichtingen in het kader van de mededelings- en onderzoeksplicht.
Wil je advies over hetgeen je moet mededelen of onderzoeken? Of heb je de woning al verkocht/gekocht en is er een gebrek ontdekt? Neem dan gerust contact met ons op. Wij kijken samen met jou wat we kunnen betekenen.