Energietransitie in de gebouwde omgeving

18-05-2020

In nieuwbouwwijken zijn gasaansluitingen niet toegestaan. Bij bestaande bouw is de transitie van gas naar andere bronnen van verwarmen een hot issue.

Casus

In deze blog bespreken wij een bijzondere casus van een wooncomplex dat wordt verwarmd (en gekoeld) met een eigen warmte- en koudevoorziening op eigen terrein.

De woonruimte in het gebouw wordt verhuurd onder de liberalisatiegrens. Het warmteverbruik wordt gemeten door tussenmeters (joulemeters) en wordt per woning afgerekend.

Hoe vertaalt deze levering van warmte zich in de huurovereenkomst? Valt het onder de servicekostenregeling?

Is het een dienst die met BTW belast is (zodat de BTW op de bouwkosten verrekenbaar is)?

Deze blog is gebaseerd op het gebruik van het ROZ model voor de verhuur van woonruimte (2017).

Warmte ≠ nutsvoorziening

De levering van warmte is geen nutsvoorziening in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. De wetstekst omschrijft (in de eerste volzin) een nutsvoorziening expliciet als de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. De wijze van levering (op basis van een individuele meter) voldoet wel aan deze omschrijving.

Warmte = dienst voor servicekosten

De levering van warmte valt in beginsel wel onder de servicekosten. Artikel 7:237 lid 3 BW omschrijft in de tweede volzin: onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

Besluit servicekosten

De in artikel 7:237 lid lid 3 BW bedoelde AMvB is het Besluit servicekosten. Artikel 1 van het Besluit verwijst naar een bijlage waarin zaken en diensten worden omgeschreven die ‘in ieder geval’ als servicekosten worden aangemerkt. In die bijlage wordt in artikel 1 onder a in elk geval de levering van warmte voor gemeenschappelijke ruimten als servicekosten aangemerkt.

Alhoewel het er niet letterlijk staat, is het logisch dat de levering van warmte aan een individuele woonruimte ook tot de servicekosten kan worden gerekend. Dit is in de branche ook een gebruikelijke praktijk.

Beleidsboek waarderingsstelsel

Het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de huurcommissie (versie april 2019, vóór de wijzing van de Warmtewet[1]!) kent twee punten toe per verwarmd vertrek, ongeacht de verwarmingswijze, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Alleen die vertrekken worden in dit kader meegeteld, die met punten als vertrek zijn gewaardeerd.

Met ongeacht de verwarmingswijze bedoelt de huurcommissie: de wijze van verwarming moet bestaan uit losse elementen of een centrale installatie (individueel of collectief) waaraan gekoppeld elementen zoals: radiatoren, wand- en vloerverwarming en uitstroomopeningen voor hete lucht. De installatie kan zowel elektrisch als gasgestookt zijn of een combinatie van die twee, mits dit de hoofdverwarming betreft.

Het beleidsboek verwijst nog naar de oude versie van de Warmtewet, waarbij voor de levering van warmte per vertrek een waardering van 1 ½ punt wordt toegepast. Die situatie is niet (langer) aan de orde en hier ook niet van toepassing.

Warmteprijs?

De levering van warmte geschiedt op dezelfde wijze als ware het gas- of stroom levering, derhalve via een tussenmeter die het precieze verbruik in de woning registreert en een individuele afrekening mogelijk maakt.

Nu er beperkingen gelden t.a.v. de berekening van de kostprijs van de dienst ‘warmtelevering’ is het voorstelbaar de prijsstelling aan te houden die door de ACM (https://www.acm.nl/nl/warmtetarieven) voor warmtelevering onder de Warmtewet is vastgesteld. Het betreft hier prijzen inclusief BTW. De vraag is wel in hoeverre deze bedragen de kostprijs benaderen.

BTW?

De levering van warmte ten behoeve van woningen waarbij de verhuurder leverancier is, waarbij de huurders afzonderlijk betalen voor het daadwerkelijke gebruik zou als aparte – met btw belaste – prestatie kunnen kwalificeren. Initiatiefnemers van woningbouwprojecten die de BTW op hun investering willen terugvragen, doen er verstandig aan dit vooraf door hun fiscalist te laten afstemmen met de Belastingdienst.

Conclusie

Het leveren van warmte (opgewekt op eigen terrein) door een verhuurder binnen de context van ‘sociale huur’ lijkt mogelijk tegen de tarieven die de ACM daarvoor hanteert. Of de BTW op de bouwkosten verrekenbaar is, moet in het specifieke geval worden afgestemd met de belastingdienst.

Meer weten?

Caren Schipperus & Pieter van Goor

[1] De Warmtewet is in juli 2019 gewijzigd. De Warmtewet is niet van toepassing op levering van warmte aan verbruikers, indien de levering van warmte geschiedt door een leverancier die tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker verhuurde woon- of bedrijfsruimte.

« Terug
×