Eigendom verkrijgen of verliezen door verjaring, is mogelijk. Stel jezelf de volgende situatie eens voor:
Pieterse en Cobussen zijn al 25 jaar buren van elkaar. De percelen van de buren grenzen aan elkaar. Partijen hebben altijd de blauwe lijn als erfgrens gehanteerd. Op enig moment heeft Cobussen het Kadaster ingeschakeld om een erfgrensmeting uit te laten voeren. Uit de meting van het Kadaster blijkt dat de erfgrens de oranje lijn is. Gedurende 25 jaar heeft Pieterse dus grond in bezit gehad, terwijl dat eigenlijk eigendom van Cobussen was. Moet Pieterse de grond in dat geval teruggeven?
Het kan zijn dat Pieterse eigenaar is geworden van het stuk grond op basis van verjaring. Er zijn twee soorten verjaring: verkrijgende en bevrijdende verjaring. In deze blog bespreek ik beide soorten.
Verkrijgende verjaring
Voor verkrijgende verjaring geldt een aantal voorwaarden: (1) er moet sprake zijn van bezit, (2) de bezitter moet te goeder trouw zijn en (3) de bezitter (of de rechtsvoorgangers) moet (in dit geval) de grond minimaal tien jaar onafgebroken in het bezit hebben gehad.
Of er sprake is van bezit hangt af van de feitelijke omstandigheden. De rechter zal bij elke situatie apart beoordelen of er sprake is van bezit. Daarbij zal gekeken worden naar wat de bezitter van de grond – in deze casus Pieterse – met het stukje grond heeft gedaan. Heeft hij zich ten aanzien van de grond gedragen als eigenaar? Het gras maaien, bloemen planten, misschien een hekje er om heen?
De bezitter moet daarnaast te goeder trouw zijn. Wist de bezitter of had hij moeten weten dat hij niet de eigenaar was van het stukje grond, dan is hij niet te goeder trouw.
Bij verkrijgende verjaring geldt een termijn van tien jaar, maar die moet wel onafgebroken zijn. Is dat niet het geval? Dan is er ook (nog) geen sprake van verkrijgende verjaring.
Bevrijdende verjaring
Het verschil met verkrijgende verjaring is dat de bezitter in geval van bevrijdende verjaring niet te goeder trouw hoeft te zijn en er een termijn van twintig jaar in plaats van tien jaar geldt. Daarbij geldt ook dat het niet uitmaakt wat er in die twintig jaar is gebeurd. Bij bevrijdende verjaring is enkel van belang wie twintig jaar na het bezitsverlies van de eigenaar de bezitter is. Degene die op dat moment de bezitter is, is de nieuwe eigenaar.
Stuiten
Stel Cobussen weet dat het stukje grond dat Pieterse in gebruik heeft van hem is, maar vind dat geen probleem. Om te zorgen dat Cobussen geen aanspraak kan maken op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring, dient Cobussen de verjaring te stuiten. Dit kan Cobussen doen door een brief naar Pieterse te sturen waarin hij aangeeft dat hij eventueel lopende verjaringen stuit. Op dat moment begint vanaf deze ‘stuiting’ een nieuwe termijn te lopen.
Wil je een voorbeeld van een stuitingsbrief, neem dan gerust even contact op. Ook kunnen Cobussen en Pietersen samen afspraken over het gebruik. Als Cobussen aan Pieterse schriftelijk toestemming geeft voor het gebruik, kan er ook geen verjaring ontstaan.
Conclusie
Heb jij een stuk grond van een ander in bezit of een ander van jou? Mogelijk heb je eigendom verkregen of loop je het risico op verlies van eigendom. Als een ander grond van jou in gebruik heeft, stuur dan op tijd een stuitingsbrief als je een beroep op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring wil voorkomen, of maak samen afspraken.
Kan ik jou hiermee helpen? Neem dan gerust contact met mij op.