In deze laatste blog van mijn afstudeeronderzoek, staat het voorkeursrecht centraal. Ik zal dit begrip kort uitleggen en vervolgens stilstaan bij enkele belangrijke wijzigingen ten opzichte van de huidige regeling. Bij de wijzigingen zal ik steeds aangeven of het verbeterdoel de positie van de eigenaar verbeteren behaald wordt. De huidige en toekomstige regeling hebben veel gelijkenissen. Er zijn enkele kleine aanscherpingen, die verder onbesproken blijven.
Betekenis
De overheid kan een voorkeursrecht vestigen op een onroerende zaak. Dit grijpt in op het eigendomsrecht van de eigenaar. Wanneer de eigenaar de grond waar een voorkeursrecht op rust wil verkopen, moet hij deze eerst aanbieden aan de overheid die het voorkeursrecht heeft gevestigd. Dit wordt ook wel de aanbiedingsplicht genoemd.
Let op: ondanks dat de term aanbiedingsplicht wordt gebruikt, is de eigenaar niet verplicht de grond te verkopen. Maar áls hij de grond wil verkopen, is het verplicht het eerst aan de overheid aan te bieden.
Geldingsduur voorkeursrecht
De maximale geldingsduur voor een voorkeursrecht is onder de huidige en toekomstige regeling 16 jaar en 3 maanden. Het verschil is dat onder de huidige regeling de laatste termijn maximaal 10 jaar betreft. Onder de Omgevingswet zal dit 2 keer 5 jaar zijn. Dit zorgt ervoor dat de overheid een heroverwegingsmoment heeft over het al dan niet laten voortduren van het voorkeursrecht. De positie van de eigenaar zal dus enigszins verbeteren, omdat tegen deze beslissing opnieuw bezwaar en beroep openstaat.
Zelfrealisatie?
De grootste wijziging voor leek een extra uitzondering voor de aanbiedingsplicht: de zelfrealisatie. Kort gezegd houdt dit in dat de eigenaar de grond mag verkopen aan iemand die het plan van de overheid kan uitvoeren op die grond. Hierdoor zou de positie van de eigenaar verbeteren. Toch heeft de regeling voor veel kritiek gezorgd, waardoor het uiteindelijk is komen te vervallen. Door het vervallen van deze uitzondering wordt de positie van de eigenaar dus niet verbeterd, maar blijft het gelijk met de huidige wetgeving. Een dergelijke uitzondering bestaat nu namelijk ook niet.
Gevolgen voor de praktijk
De toekomstige regeling over voorkeursrecht is nagenoeg gelijk gebleven met de huidige regeling. Dit houdt in dat de huidige praktijk voor het grootste deel ongewijzigd kan worden voortgezet.
Overgangsrecht
De procedures die gestart zijn voordat de Omgevingswet in werking treedt, worden afgerond met het huidige recht. De voorkeursrechten die al van kracht zijn, blijven gelden. Deze dienen wel ingeschreven te worden in de openbare register, dit is een vereiste in de nieuwe wetgeving.
Tot slot
Met deze blog heb ik u wat informatie verschaft over het voorkeursrecht. De nieuwe regeling brengt, uiteindelijk, slechts enkele aanscherpingen met zich mee ten opzichte van de huidige regeling. Mijn verwachting is dan ook dat de praktijk goed uit de voeten kan met de nieuwe regeling. Wel vind ik het jammer dat het doel om de positie van de eigenaar te verbeteren een beetje uit het oog verloren lijkt.
Mocht u naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben, kunt u contact met ons opnemen.
Emma Duffhues, 4e jaars studente HAN HBO Rechten