Contactgegevens
Telefoon: +31 88 4104411
E-mail: info@alexadvocaten.nl
Adres: Spoorstraat 43, 6602 AW Wijchen

Home » Vastleggen eigendom kabel- en leidingtracé met weg voor 30 jaar

Vastleggen eigendom kabel- en leidingtracé met weg voor 30 jaar

ALEX advocaten kreeg de vraag om een overeenkomst te maken voor de vestiging van een tijdelijk ‘gebruiksrecht’ voor de duur van 30 jaar, van een 6 meter brede strook grond voor een grotendeels bovengronds gelegen kabel- en leidingentracé inclusief naastgelegen weg. ‘Gebruiksrechten’ zijn er in alle soorten en maten: je kunt denken aan een opstalrecht, een erfpachtrecht of een erfdienstbaarheid. Wij hebben bij deze vraag een notarieel juriste betrokken, Michèle van Velzen (Van Velzen Juridisch Advies), die ons (vanuit het perspectief van de notaris) geadviseerd heeft over het opstellen van de overeenkomst met de betrokken grondeigenaren. Het doel van deze samenwerking was dat de overeenkomst die de titel vormt voor de vestiging van zakelijke rechten, op de juiste wijze zou zijn geformuleerd voor de notaris die straks de akte zal passeren.

Deze blog is vormgegeven in de vorm van de vragen die wij (Britt Loeffen en Caren Schipperus) aan Michèle gesteld hebben over deze kwestie en haar adviezen.

ALEX advocaten:

Michèle, welke aandachtspunten geef jij mee voor dit soort situaties?

Van Velzen:

Registratie in de openbare registers als net (leidingen) is een optie. Inschrijving in de openbare registers van de aanleg van een net is niet verplicht, maar alleen door registratie kan de bevoegde aanlegger beschikken over de eigendom van het net. Met beschikken wordt onder andere bedoeld de mogelijkheid om de eigendom van het net over te dragen aan een ander of om een beperkt recht te vestigen op het net.

Maar deze installatie bestaat uit meer dan alleen leidingen. Het omvat bijvoorbeeld ook een weg, dus met alleen de registratie van de leidingen als net kom je er niet.

Er kan dan worden gekozen voor netwerkregistratie én een daaropvolgende vestiging van een opstalrecht. De eigendom van de installatie is dan dus geregeld:

  1. door registratie van de leidingen als net;
  2. door vestiging van het opstalrecht wat betreft de overige werken.

Verder wordt via het opstalrecht geregeld dat de opstaller gebruik mag maken van de grond voor het net en de overige werken. De twee eigendomsstructuren maken de materie wat complexer. Mijn advies is daarom een opstalrecht voor het geheel te vestigen, hetgeen ik hierna zal toelichten.

Een opstalrecht voor het geheel heeft dan betrekking op de leidingen en de andere betrokken werken.

Bovendien staat de grondeigenaar op basis van het opstalrecht niet alleen toe dat de opstaller eigenaar is van de leidingen en de andere werken, maar ook dat de opstaller gebruik maakt van de grond.

De grondeigenaar en de opstaller kunnen met elkaar afspreken dat het opstalrecht voor 30 jaar geldt.

Vestiging van het opstalrecht vindt plaats door het opmaken van een notariële akte, gevolgd door de inschrijving van een afschrift daarvan in de openbare registers. De voorwaarden die partijen met elkaar vastleggen in de notariële akte en die verband houden met het opstalrecht gaan automatisch over op de volgende opstaller, als het opstalrecht wordt overgedragen. Dat is een ander pluspunt van een opstalrecht ten opzichte van netwerkregistratie.

Bij registratie van een net moet een tekening mee worden ingeschreven in de openbare registers. Hoewel niet verplicht, is het wel zo praktisch dat bij vestiging van een opstalrecht ook te doen. Daarmee is het voor iedereen duidelijk waar het precies om gaat.

Verder kunnen partijen expliciet optekenen dat het geen opstalrecht ten behoeve van nutsvoorzieningen betreft, bijvoorbeeld voor (water)leidingen van een waterbedrijf. Dat helpt het Kadaster het opstalrecht conform de bedoeling van partijen te registreren.

ALEX advocaten:

De installatie wordt gerealiseerd op delen van kadastrale percelen. Moeten die delen kadastraal worden ingemeten?

Van Velzen:

Als een opstalrecht op een gedeelte van een perceel wordt gevestigd, gaat het Kadaster achteraf inmeten.

Een uitzondering op deze regel is vestiging van een opstalrecht dat uitsluitend leidingen betreft, zoals bij zo’n opstalrecht nutsvoorzieningen voor (water)leidingen. Dan vindt er helemaal geen meting plaats.

Maar deze installatie bestaat zoals gezegd uit meer dan leidingen. De percelen zullen dus kadastraal moeten worden ingemeten.

ALEX advocaten:

Op welk moment moet er kadastraal worden ingemeten?

Van Velzen:

Als partijen vooraf geen actie ondernemen, gaat het Kadaster na vestiging van het opstalrecht inmeten. Het kadastrale meettarief bedraagt momenteel € 1.260,00 per gedeelte van een perceel.

Een voordeliger en praktischer alternatief is het vormen van percelen met voorlopige kadastrale grenzen en een voorlopig oppervlakte, in vakjargon ‘VKG’. Het tarief daarvoor bedraagt momenteel € 725,00 per perceel. De percelen worden dan vooraf gevormd, maar ook met deze methode worden de grenzen en de grootte pas achteraf definitief vastgesteld. Dat gebeurt zo’n 12 à 18 maanden na het vestigen van het opstalrecht.

Ter voorkoming van hogere kosten achteraf kunnen partijen beter kiezen voor VKG. Ik begrijp dat het project een duurzaam doel dient. Dan kan het bespaarde geld beter voor dat doel worden uitgegeven.

ALEX advocaten:

Op een van de percelen rust een erfpachtrecht. Hoe gaan we daarmee om?

Van Velzen:

Britt Loeffen en ik hebben dit samen bekeken. Het zou mooi zijn als het erfpachtrecht en het opstalrecht van volgorde ofwel van ‘rang’ zouden kunnen wisselen, zodat het opstalrecht voorrang heeft op het erfpachtrecht. Maar rangwisseling tussen een erfpachtrecht en een opstalrecht is formeel niet mogelijk. Wij lossen dit op door de inhoud van het erfpachtrecht dusdanig te wijzigen dat de erfpachter de installatie niet mag gebruiken, zolang het opstalrecht bestaat.

ALEX advocaten

We kunnen wel stellen dat er veel komt kijken bij het vastleggen van de afspraken met de betrokken grondeigenaren.

Van Velzen:

Zeker!

Fiscaal loopt het overigens glad. Het gaat om een nieuwe installatie. Voor de vestiging van het opstalrecht is omzetbelasting verschuldigd, maar geldt er een vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Tot slot

Wij (Britt Loeffen en Caren Schipperus) hebben heel prettig samengewerkt met Michèle van Velzen en danken haar voor haar bijdrage aan dit project.

Heeft u ook zo’n bijzonder project, dan helpen wij u graag.

Contact opnemen

Naam
We reageren zo spoedig mogelijk, tijdens kantooruren.