Er zijn twee veelvoorkomende manieren van het opwekken van zonnestroom:
- Door middel van zonnepanelen die op een dak worden geplaatst;
- Door middel van een ‘zonnepark’ op land.
Als je zonnepanelen plaatst op je eigen dak, of op je eigen grond, is er juridisch niet zoveel aan de hand. Anders wordt het als je zonnepanelen op het dak van de buren of op het land van een ander wilt plaatsen.
Juridische kwalificatie
Alhoewel de zonnestroom in principe hetzelfde is, is de juridische kwalificatie verschillend. Ik leg dat uit in deze blog. Ik geef ook tips die je kunnen helpen bij het maken van afspraken tussen de eigenaar van de zonnepanelen en de eigenaar van het dak of het land.
Zon op dak: roerend
De meeste zonnepanelen op daken worden door middel van een relatief eenvoudig frame vastgeschroefd aan het dak. De zonnepanelen worden in de rechtspraak dan als ‘roerend’ aangemerkt.
Zon op land: onroerend
De meeste zonnepanelen op land worden door een (vaak in beton gefundeerde) constructie verbonden met de grond, verbonden met een gebouwde transformator en omheind met een hekwerk. In de rechtspraak worden deze zonnepanelen als ‘onroerend’ aangemerkt.
Onderscheid roerend en onroerend
Het onderscheid tussen roerend en onroerend[1] is relevant. Het is van invloed op de soort afspraken die je kunt maken met de eigenaar van het gebouw of de grond waarop je de zonnepanelen wilt plaatsen. Het hangt samen met het begrip ‘natrekking’. Dit is een juridisch begrip[2] dat inhoudt dat de eigendom van grond of een gebouw mede omvat de werken die daar duurzaam mee verenigd zijn.
Eigendom
Omdat een zonnepark op land duurzaam met de grond verenigd is, staat vast dat het onroerend is. Dat betekent dat als je niets regelt, dat de grondeigenaar op grond van de wet, eigenaar wordt van het zonnepark.
Als eigenaar van de zonnepanelen (op dak of op land) wil je natuurlijk zekerheid hebben dat je je eigendom van de zonnepanelen niet verliest. Daarom is het belangrijk om goede afspraken te maken. De wet biedt daarbij hulp.
Huurrecht
Als je bijvoorbeeld het dak van de buurvrouw wilt gebruiken om daarop zonnepanelen te plaatsen, dan kun je het dak huren. Daarvoor sluit je een huurovereenkomst, waarin je de rechten en plichten van de huurder en verhuurder vastlegt. De kernbedingen van een huurovereenkomst zijn:
- Wat huur je (het dak);
- De huurprijs;
- De looptijd van de huurovereenkomst;
- Afspraken over het onderhoud en de verzekering;
- Het wegbreekrecht.
Het wegbreekrecht[3] houdt in dat de huurder het recht heeft om de zonnepanelen na afloop van de huurovereenkomst weer te verwijderen. Het dak van de verhuurder moet daarna weer in de oorspronkelijke toestand worden gebracht.
Vormvrij
Een huurovereenkomst is in principe vormvrij. Toch is het aan te bevelen om een jurist te vragen de afspraken goed op te schrijven. Het is niet nodig om dit te regelen via de notaris.
Voordelen
Voordelen van de huurovereenkomst zijn:
- De flexibiliteit;
- Relatief veel vrijheid om afspraken te maken;
- Lage kosten.
Nadelen
Nadelen van de huurovereenkomst zijn:
- Een bank zal geen financiering verstrekken als de zonnepanelen op basis van een huurovereenkomst zijn geplaatst;
- Als de verhuurder failliet gaat, moet je afwachten of de curator de huurovereenkomst nakomt. Je hebt als huurder minder zekerheid over het langdurig gebruik van het dak.
Opstalrecht
Het opstalrecht is een andere mogelijkheid. Een opstalrecht wordt – anders dan een huurovereenkomst – gevestigd door middel van een notariële akte. Het opstalrecht kan inhoudelijk geheel of grotendeels dezelfde afspraken bevatten als een huurovereenkomst. Een opstalrecht heeft – anders dan een huurovereenkomst – het effect dat er een duidelijke juridische scheiding ontstaat tussen de eigendom van het land of het gebouw en de eigendom van de zonnepanelen. Deze biedt meer zekerheid voor de eigenaar van de zonnepanelen.
Voordelen en nadelen van een opstalrecht
Voor zon op land kies je altijd voor een opstalrecht. Een opstalrecht heeft namelijk meer voordelen, zoals:
- Bij faillissement van de eigenaar van het gebouw of het land, blijft het opstalrecht ongemoeid;
- Indien je voor de zonnepanelen een financiering nodig hebt, kan de financier een hypotheekrecht vestigen op het opstalrecht.
Nadelen zijn er ook:
- Het is minder flexibel dan een huurovereenkomst;
- Je moet ervoor naar de notaris;
- Een opstalrecht wordt aangemerkt als een WOZ-object.[4]
Er zijn nog varianten van huur-afhankelijke opstalrechten, maar dat laat ik hier buiten beschouwing.
Tips voor afspraken bij zon op dak
Als je zonnepalen koopt en plaatst op het dak van een ander en die zonnepanelen verbindt met je eigen elektrische installatie (“achter de meter”), kun je dus op twee manieren zorgen dat de juridische eigendom bij jou blijft.
- Door middel van een huurovereenkomst;
- Door middel van een opstalrecht.
Als je geen financiering nodig hebt, dan zal een huurovereenkomst in veel gevallen in voldoende mate geschikt zijn om de afspraken tussen jou en de verhuurder goed vast te leggen.
Let op: als de gebouweigenaar een hypotheekrecht gevestigd heeft op het gebouw, dan verbiedt de hypotheekhouder vaak de verhuur van het dak. Daarvoor moet dan wel toestemming worden gevraagd.
Tips voor afspraken bij zon op land
Als je zonnepanelen plaatst op het land van een ander, dan is een opstalrecht (eventueel in combinatie met huur) altijd de beste oplossing. Het is belangrijk om ook stil te staan bij erfdienstbaarheden die eventueel nodig zijn voor kabels en een recht van overpad om bij het opstalrecht te kunnen komen en de stroom ook naar het net te krijgen.
Modelakten
Er zijn door het notariaat in samenwerking met het bankwezen modelakten ontwikkeld voor een opstalrecht voor zonnepanelen op land. Je vindt deze bijvoorbeeld op website van de Nederlandse Vereniging van Banken.
Tot slot
Recent heb ik voor een onderneming die zijn eigen dak al vol had liggen met zonnepanelen, een huurovereenkomst gemaakt voor de huur van het dak van het naastgelegen bedrijfsgebouw. Omdat financiering hierbij een rol speelde, heeft men voor de huurovereenkomst gekozen. De buurman had nog dakruimte over. Hij had genoeg panelen gelegd voor eigen gebruik en zijn aansluiting was te klein om stroom die hij zelf niet zou gebruiken, te kunnen terugleveren. Dit is natuurlijk een mooi voorbeeld van hoe ondernemingen met elkaar kunnen samenwerken in deze fase van de energietransitie.
Pieter van Goor is op 30 april 2024 uit dienst gegaan. Voor huurrechtvragen kunt u terecht bij Kelly Weijdt.
[1] Artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek
[2] Artikel 5:20 Burgerlijk Wetboek
[3] Artikel 7:216 BW
[4] Artikel 16 WOZ
