Op een Rotterdams pand dat gesplitst was in drie appartementsrechten, heeft appartementseigenaar Bert[1] een dakopbouw geplaatst. Ook heeft hij een gemeenschappelijke schoorsteen die werd gebruikt voor rookgasafvoer van ondergelegen appartementen, verwijderd. De andere twee appartementseigenaren, genaamd Jan en Jos, zijn hier niet blij zijn en zijn naar de rechter gestapt. Had Bert dit wel mogen doen?
De bouwplannen van Bert
Het op de begane grond gelegen appartement is eigendom van Jan, die dit op 9 november 2020 geleverd heeft gekregen van Wendy. Het appartement op de eerste verdieping is eigendom van Jos, die dit op 16 juni 2023 geleverd heeft gekregen van Wouter. Het appartement op de tweede en derde verdieping is sinds 2 november 2018 eigendom van Bert.
Op 22 oktober 2020 heeft Bert per mail aan Wendy en Wouter voorgesteld de gemeenschappelijke schoorsteen op het dak, die werd gebruikt voor de rookgasafvoer, te verwijderen en in plaats daarvan voor het appartement van Jos een aparte pijp te plaatsen. Op 7 november 2020 heeft Bert aan Wendy en Wouter geschreven dat hij van hen telefonisch had begrepen dat zij geen bezwaar hadden het verwijderen van de schoorsteen, waaraan hij toevoegde dat zij moeten laten weten als ze toch bezwaar hebben.
Omgevingsvergunning
Op 6 april 2022 verleende de gemeente Bert een vergunning voor het plaatsen van een dakopbouw en dakterras op het dak. Bert, Jan en Wouter hebben overlegd omtrent het plaatsen van een dakterras door Bert. Jan kon zich daarin vinden, maar Wouter had bezwaar. Op 6 juli 2022 heeft Bert een gebruikersovereenkomst opgesteld voor het door hem inrichten en gebruiken van een dakterras met opbouw. Jan heeft deze overeenkomst ondertekend, maar Wouter niet. Op 16 juni 2023 heeft Wouter zijn appartement verkocht aan Jos.
Verbouwing
In augustus 2023 heeft Bert, ondanks weerstand van Wouter, toch de dakopbouw op het dak geplaatst. Daarna blijkt uit een bouwinspectie van de gemeente dat de appartementen van Jan en Jos niet meer beschikken over een behoorlijke rookgasafvoer, doordat Bert de schoorsteen heeft verwijderd. Jos kan hierdoor, naar eigen zeggen, de lopende verbouwing aan zijn appartement niet afronden. De partijen zijn in overleg gegaan over de ontstane situatie, maar hebben geen overeenstemming bereikt.
Modelreglement
De splitsingsakte verwijst naar een modelreglement. Hierin is onder andere bepaald dat onder meer de terrassen en gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen en de trappen gemeenschappelijk zijn en een eigenaar of gebruiker toestemming van de vereniging van eigenaren moet hebben om veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Verder is hierin bepaald dat iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is en dat alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van stemmen, tenzij in het reglement of krachtens de wet een afwijkende regeling is voorgeschreven. Het modelreglement stelt een voorstel waarmee alle eigenaren schriftelijk akkoord zijn gegaan, gelijk aan een besluit van de vergadering.
Vorderingen
Jan en Jos verzoeken de rechter onder andere om Bert te verplichten om op eigen kosten de dakopbouw te verwijderen, waarbij Bert een dwangsom verbeurt als hij dit nalaat.
Daarnaast verzoeken zij Bert te veroordelen tot het op eigen kosten heropenen en heropend houden van de bestaande ventilatiepijp die uitkomt in de technische ruimte van Jos.
Het rechterlijk oordeel
De rechter oordeelde dat voor het plaatsen van een dakopbouw met dakterras een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk was, omdat de dakopbouw niet te beschouwen is als een tijdelijke constructie die eenvoudig kan worden hersteld en omdat het dak niet de bestemming van ‘dak’ heeft behouden. Volgens de wet kan de splitsingsakte in dit geval slechts worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren.
Bert heeft in strijd gehandeld met de splitsingsakte door een gemeenschappelijk gedeelte van het pand om te bouwen tot een ruimte voor zichzelf. Immers, niet alle appartementseigenaren waren akkoord met het plaatsen van de dakopbouw. Er was geen VvE-besluit genomen dat de Bert toestemming gaf een dakopbouw te plaatsen. De kantonrechter gaf ook geen bevel tot wijziging van de splitsingsakte. Evenmin werd de toestemming van de appartementseigenaren vervangen door een machtiging van de kantonrechter.
Het oordeel van de rechter is duidelijk: Bert moet de dakopbouw op eigen kosten verwijderen en verwijderd houden op verbeurte van een dwangsom. Ook de ventilatieopeningen moesten volgens de rechter hersteld worden.
Uitleg
In het modelreglement zijn ventilatiekanalen en schoorstenen aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, waardoor een eigenaar zonder toestemming van de vereniging van eigenaren niet bevoegd is hierin veranderingen aan te brengen. Daarom was een VvE-besluit noodzakelijk waarin Bert toestemming kreeg om het ventilatiekanaal en de schoorsteen en de daarmee de rookgasafvoerkanalen te verwijderen.
Omdat een dergelijk besluit ontbreekt, heeft de rechter geoordeeld dat de Bert op eigen kosten de bestaande ventilatiepijpen moet herstellen en/of heropenen op zo’n wijze dat zowel voor het appartementsrecht van Jos als die van Jan één afzonderlijke ventilatieverbinding wordt gemaakt.
Conclusie
In dit geval had Bert de dakopbouw slechts mogen plaatsen indien de splitsingsakte was gewijzigd, met toestemming van alle appartementseigenaren dan wel vervangende toestemming van de kantonrechter of op bevel van de kantonrechter. Voor het mogen verwijderen van de ventilatiekanalen, de schoorsteen en daarmee ook de rookgasafvoerkanalen, had een VvE-besluit genomen moeten zijn dat Bert hiertoe toestemming gaf.
Les voor de praktijk
Eigenaren van een appartement zijn zich daar niet altijd van bewust, maar kijk altijd eerst even in de splitsingsakte en het reglement vóórdat je met verbouwen start! Vaak heb je voor meer ingrijpende verbouwingen toestemming nodig van de VvE.
Deze blog is geschreven door Tessa Dinnessen, meewerkstagiaire
[1] Voor de leesbaarheid zijn in deze blog fictieve namen opgenomen.
