Sinds de uitspraak van de Hoge Raad inzake Didam, zie ik overheden en marktpartijen zoeken naar oplossingen voor dossiers waar sprake is van (reeds lang) lopende onderhandelingen over anterieure overeenkomsten, koopovereenkomsten of bouwclaimkwesties. Die oplossing wordt vaak gezocht in een publicatie van de voorgenomen verkoop én dooronderhandelen over het contract. Er verschijnen daardoor allerlei ‘Didam-clausules’ in overeenkomsten. Hoe geef je die vorm?
Ik heb een voorstel voor een clausule geschreven voor een voorovereenkomst in een lopende kwestie, en stel die bij deze beschikbaar (zie ook mijn LinkedIn post met toelichting op de bepalingen).
- Partijen zijn sinds DATUM met elkaar in onderhandeling over de herontwikkeling van het Plangebied en de realisatie van het Programma door Ontwikkelaar. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad de “Didam-uitspraak” gewezen, Partijen bekend.
- Partijen onderkennen dat deze uitspraak van invloed kan zijn op de rechtsverhouding tussen Partijen. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat (1) de duur van de samenwerking en (2) de investeringen die over en weer reeds in de herontwikkeling zijn gepleegd en (3) het algemeen belang van de voortgang en spoedige realisatie van het Programma, er in redelijkheid toe nopen om de onderhandelingen omtrent de anterieure overeenkomst | koopovereenkomst nu (nog) niet af te breken of te pauzeren, teneinde te onderzoeken of er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de Grond.
- Partijen zullen afspraken maken over de publicatie van voorgenomen verkoop aan Ontwikkelaar en zullen eventuele belangstellenden voor de verwerving in de gelegenheid stellen daar gedurende 4 weken een zienswijze over in te dienen. Indien er zienswijzen worden ingediend, treden Partijen in overleg over het vervolg.
- De toepasselijkheid en de gevolgen van de Didam-uitspraak voor onderhavige situatie zijn nog niet volledig uitgekristalliseerd. Het is onbekend hoe de rechter in toekomstige zaken zal oordelen. Indien als gevolg van voortschrijdend inzicht, de Gemeente moet besluiten om alsnog een openbare inschrijfprocedure te organiseren, dan is de Gemeente gerechtigd de onderhandelingen met betrekking tot de anterieure overeenkomst | koopovereenkomst af te breken.
- Indien de Gemeente zich tot het afbreken als bedoeld in het vorige lid genoodzaakt ziet, zal de Gemeente zich inspannen om (1) bij een inschrijfprocedure de Ontwikkelaar in de gelegenheid te stellen om in te schrijven en (2) bij de inschrijfprocedure een kostenvergoedingsvoorwaarde op te nemen. Deze voorwaarde houdt in dat eventuele kosten die de Ontwikkelaar aantoonbaar heeft gemaakt tot aan het moment van het afbreken en die ten goede komen aan het Plangebied als geheel (plandocumenten, ontwerpstukken e.d.), worden vergoed door de inschrijver aan wie de koop van de Grond wordt gegund (onder afgifte van de documenten).
- De Ontwikkelaar zal de Gemeente niet aansprakelijk stellen (vrijwaring) indien de Gemeente naar aanleiding van de Didam-uitspraak zich genoodzaakt ziet de onderhandelingen af te breken en geen anterieure overeenkomst | koopovereenkomst met de Ontwikkelaar sluit. Een collegebesluit tot afbreken van de onderhandelingen vanwege “Didam” is een grondslag voor eenzijdige opzegging van deze overeenkomst door de Gemeente.
Deze clausule is naar mijn mening leesbaar, begrijpelijk en voldoende functioneel voor de Gemeente om ‘de handen vrij’ te kunnen maken als dat nodig is, maar zonder dat een Ontwikkelaar met lege handen blijft. Het is redelijk om vast te leggen dat een Ontwikkelaar moet kunnen meedingen in een alsnog te organiseren inschrijfprocedure én een kostenvergoeding ontvangt als de Grond niet wordt gegund. Dit voorkomt dat ‘free riders’ al te gemakkelijk tussen kunnen komen.
Vind je dit een bruikbare clausule of heb je een verbetervoorstel? Ik ben benieuwd naar je reactie. Heb je hulp nodig om deze clausule af te stemmen op een specifieke casus? Ik help je graag.
