Als verhuurder word je steeds vaker geconfronteerd met twee belangrijke ontwikkelingen in de vastgoedsector: de veranderende juridische aspecten van het huurrecht en de druk om je huurpanden te verduurzamen. Recentelijk heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing genomen die beide aspecten samenbracht en de invloed ervan op verhuurders verhelderde.
In deze blog licht ik de uitspraak toe en geef ik algemene informatie over het verduurzamen van huurpanden (woonruimte).
De uitspraak
De kern van het geschil was de waardering van de energieprestatie van een woning bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs. Het geschil was voorgelegd aan de kantonrechter in Den Haag. Deze heeft prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Dit betekent dat de kantonrechter uitleg over een rechtsregel heeft gevraagd aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft deze vragen beantwoord en enkele belangrijke punten opgehelderd.
1. Verstrekking van het energieprestatiecertificaat
De Hoge Raad benadrukte dat voor de waardering van de energieprestatie van een woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel het niet van belang is of het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar om een energieprestatiecertificaat te verstrekken.
2. Moment van waardering
De kwaliteit van de woning – inclusief de energieprestatie – moet worden gewaardeerd op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (peildatum). Het feitelijke energieprestatieniveau van de woning op die datum is bepalend. Het is niet noodzakelijk dat het energieprestatiecertificaat uiterlijk op de peildatum is vastgesteld. Het kan ook na die datum worden bepaald, zolang de feitelijke toestand van de woning op het moment van de opname niet is veranderd ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Verduurzaming en Huurrecht
Naast deze uitspraak van de Hoge Raad is het raadzaam voor verhuurders om rekening te houden met de groeiende druk om huurwoningen te verduurzamen. De gebouwde omgeving draagt voor 15% bij aan de emissies van broeikasgassen. Er is een groeiend bewustzijn van de impact van vastgoed op het milieu. Verduurzaming van de huurwoningen draagt bij aan het verminderen van de ecologische voetafdruk. Daarbij komt dat duurzame woningen vaak energiezuiniger zijn, wat resulteert in lagere energiekosten voor zowel huurders als verhuurders.
Het investeren in verduurzaming is noodzakelijk. Het FD heeft al meermalen bericht (zie bijvoorbeeld deze link achter een betaalmuur) dat vastgoed met een slechte energieprestatie, minder goed verhuurt of tegen een lagere waarde wordt verkocht. De financierbaarheid van verhuurd vastgoed met een lage energieprestatie, verslechtert.
Huren verhogen?
In sommige gevallen kun je de huur verhogen om de kosten van verduurzaming te dekken. Hier zitten echter wel wettelijke beperkingen aan. Ik adviseer om bij het vernieuwen van de huurovereenkomsten clausules op te nemen met betrekking tot verduurzaming en wie verantwoordelijk is voor welke kosten. Let ook altijd op de eventueel benodigde instemming van huurders om verduurzamingsmaatregelen uit te voeren.
Tot slot
Heeft u vragen over de uitspraak van de Hoge Raad of het verduurzamen van huurpanden in het algemeen, neem dan gerust contact met mij op.
