Op grond van de wet heeft een verhuurder twee hoofdverplichtingen. Deze twee verplichtingen gelden voor elke verhuurder, ongeacht wat er wordt verhuurd; een woning, een fiets, et cetera.
1. Terbeschikking stellen
In de eerste plaats is de verhuurder verplicht om de verhuurde zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Dat klinkt logisch en dat is het ook. Je moet de gehuurde zaak immers ook daadwerkelijk kunnen gebruiken waarvoor het bedoeld is. Huur je bijvoorbeeld een auto dan betekent dat, dat je niet alleen de auto zelf maar ook de autosleutel ontvangt. Zonder die sleutel is het immers niet mogelijk de auto te gebruiken waarvoor die gehuurd is. Huur je een boormachine, dan moet de verhuurder je die ook daadwerkelijk meegeven.
2. Gebreken verhelpen
Daarnaast is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Deze verplichting ontstaat dus pas nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld en hem heeft verzocht om dit gebrek te verhelpen.
Uitzonderingen
Op deze verplichting bestaan drie uitzonderingen:
- het herstel van een gebrek is onmogelijk of vereist uitgaven die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen;
- kleine herstellingen; denk bijvoorbeeld aan het binnenschilderwerk, het vervangen van kraanleertjes en het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie;
- gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder aansprakelijk is; vernielt een huurder bijvoorbeeld opzettelijk (een deel van) het gehuurde, dan is de verhuurder niet verplicht om dat te herstellen.
Wat als de verhuurder weigert?
Weigert de verhuurder ten onrechte om op verzoek van de huurder een gebrek te verhelpen, dan dan kan de huurder dit gebrek zelf (laten) herstellen. De de daarvoor gemaakte kosten kan hij dan op de verhuurder verhalen, bijvoorbeeld door deze in mindering op de huurprijs te brengen.
Vermindering van huurgenot
Een gebrek dat de verhuurder verplicht is te herstellen, leidt over het algemeen tot een vermindering van het huurgenot. Ter compensatie daarvan kan de huurder bij de huurcommissie of de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment dat hij het gebrek heeft gemeld bij de verhuurder tot het moment dat het gebrek is verholpen. De huurder mag niet zelf een lagere huurprijs bepalen, dat kan alleen de rechter of de huurcommissie.
Opschorting
Komt de verhuurder zijn verplichting tot het herstel van een gebrek niet na, dan heeft de huurder de bevoegdheid om zijn verplichting tot het betalen van de huur (deels) op te schorten, tot het moment dat de verhuurder het gebrek alsnog heeft hersteld. Voordat de huurder de betaling van de huur mag opschorten, dient hij de verhuurder wel eerst op de hoogte te stellen van het gebrek.
De opschorting moet daarnaast in verhouding staan tot de mate waarin het huurgenot (objectief gezien) wordt verminderd als gevolg van het gebrek. De huurder mag dus niet de betaling van de volledige huur opschorten als hij nog wel (enig) huurgenot heeft. Nadat het gebrek is hersteld, dienen de opgeschorte huurpenningen alsnog betaald te worden.
Risico
Het opschorten van de huur of het verrekenen van herstelkosten met de huur is niet zonder risico’s.
Als de huurder dit ten onrechte of teveel doet, is er sprake van een huurachterstand zonder dat daar een rechtvaardingingsgrond voor bestaat. De huurder schiet dan tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. Dit kan de beeindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.
Kunnen wij u helpen?
Met deze informatie is niet bedoeld om een compleet beeld van (dit deel van) het huurrecht te schetsen. Dit is algemene informatie en geeft slechts een beeld van het huurrecht op hoofdlijnen. De wet- en regelgeving op dit gebied is veelal genuanceerder en constant in beweging. Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst? Wilt u weten wat uw rechten en verplichtingen zijn als verhuurder of als huurder? Neem dan contact op met onze huurrechtspecialisten , Pieter van Goor of Kelly Weijdt.
