Het komt regelmatig voor dat een huurder en een verhuurder een koopoptie opnemen in de huurovereenkomst met als doel dat de huurder op enig moment eigenaar kan worden van het gehuurde. De omschrijving van de koopoptie is daarbij van cruciaal belang. Op het moment dat het onduidelijk is in de huurovereenkomst wat de koopoptie inhoudt, zorgt dit voor discussies achteraf. In deze blogs geef ik tips hoe de koopoptie in de huurovereenkomst kan worden omschreven. Daarbij is het ook van belang om het verschil tussen een koopoptie en een voorkeursrecht van koop scherp te hebben.
Koopoptie vs. voorkeursrecht van koop
Bij een koopoptie hoeft de huurder in beginsel alleen aan te geven dat hij gebruik wil maken van de koopoptie. Als hij dat doet, brengt hij daarmee de koop tot stand. Meestal wensen partijen daar alleen gebruik van te maken na het intreden van een bepaalde voorwaarde, bijvoorbeeld het overlijden van de verhuurder of na een bepaalde huurperiode.
Een voorkeursrecht van koop is anders. Dat houdt in dat een verhuurder op het moment dat hij het gehuurde wil verkopen het eerst te koop moet aanbieden aan de huurder. De huurder kan aangeven of hij daar interesse in heeft. Heeft de huurder dat niet, dan kan de verhuurder het aan een derde verkopen.
Bij een koopoptie kan de huurder de verkoop afdwingen, bij een voorkeursrecht van koop kan dat niet. Het overeenkomen van een koopoptie, geeft een huurder dus meer zekerheid.
Zorg ervoor dat duidelijk op papier komt wat de intentie van partijen is en omschrijf de koopoptie dan wel het voorkeursrecht van koop helder. Gebruik de begrippen niet door elkaar en duid goed aan of je een koopoptie of een voorkeursrecht van koop overeenkomt.
Omschrijving koopoptie in huurovereenkomst
Als partijen een koopoptie overeenkomen, leg de voorwaarden en de afspraken dan goed vast. Enkel overeenkomen dat de huurder een koopoptie heeft, is te vaag en levert discussies op. Bepaal vooraf in de koopoptie wanneer de koopoptie kan worden ingeroepen, de koopprijs (of hoe die zal worden vastgesteld), het levermoment en eventueel andere van belang zijnde onderwerpen voor verhuurder of huurder.
Terug naar mijn eerdere voorbeeld: Stel de huurder kan een beroep doen op de koopoptie na het overlijden van de verhuurder. Leg dan ook vast of de huurder direct een beroep op de koopoptie mag doen of pas na een aantal maanden/jaren na het overlijden en ook binnen welke periode na het inroepen van de koopoptie er geleverd moet worden.
Neem voor de koopprijs een specifiek bedrag op in de koopoptie als dat vooraf bepaald kan worden of (en wellicht gebruikelijker) omschrijf hoe de koopprijs tot stand zal komen. Bijvoorbeeld door middel van één of meerdere taxaties te verrichten.
Het staat partijen vrij om daar afspraken over te maken, maar leg het goed vast.
Praktijkvoorbeeld
Recent heb ik een dossier behandeld waarbij er een koopoptie was opgenomen in een huurovereenkomst. De voorwaarde wanneer de huurder zich kon beroepen op de koopoptie was duidelijk omschreven, maar de overige voorwaarden ontbraken. Dit leverde discussie op met de verhuurder. Met als gevolg dat partijen veel tijd, energie en geld kwijt waren met het alsnog onderhandelen over die voorwaarden.
Discussie achteraf voorkom je door het vooraf goed op papier te zetten. Besteedt daar dus aandacht aan! Eventueel met behulp van een advocaat.
Tot slot
Heb je vragen over een koopoptie of een voorkeursrecht van koop? Bijvoorbeeld ten aanzien van het beoordelen of opstellen daarvan. Of heb je een kwestie aan de hand zoals het praktijkvoorbeeld zoals hierboven benoemd, neem dan vrijblijvend contact met mij op. Samen met jou bekijk ik dan hoe ik jou het beste kan helpen.
