In deze blog bespreek ik een kwestie tussen een ondernemer en de gemeente waarover ik recent heb geadviseerd. In de praktijk is het niet altijd duidelijk wanneer de Didam-uitspraak relevant is.
De kwestie
De kwestie betrof een ondernemer die op een bedrijventerrein een locatie wilde kopen, zodat hij daar een bepaalde activiteit kon beginnen waarvoor moest worden afgeweken van het bestemmingsplan. De ondernemer was al enige tijd in gesprek met de gemeente over de specifieke activiteit. Toen hij zijn concrete verzoek tot koop van een perceel grond en de aanvraag voor de activiteit indiende, riep iemand bij de gemeente: “Didam!”, waarop de ondernemer voor onbepaalde tijd in de wachtrij gezet werd.
Vraag
De vraag die aan mij gesteld werd: speelt “Didam” hierbij wel een rol?
Eerst een terugblik…
Wat was de conclusie van de Didam-uitspraak? [1]
Wanneer de gemeente, als overheidsorgaan, overweegt om onroerend goed te verkopen, zijn er verschillende regels die zij moeten naleven. Hoewel contractsvrijheid normaal gesproken het uitgangspunt is voor privaatrechtelijke transacties, moeten deze transacties nog steeds voldoen aan geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht.
Algemeen beginselen
Het publiekrecht omvat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, die van toepassing zijn op alle overheidshandelingen. Dit betekent dat de overheid (waaronder dus de gemeente) bij privaatrechtelijke overeenkomsten rekening moet houden met deze beginselen. Ook met het gelijkheidsbeginsel.
Nadere eisen
De Hoge Raad heeft in de Didam-uitspraak nadere eisen geformuleerd voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van onroerend goed dat in eigendom is van de overheid. In deze uitspraak oordeelt de rechter dat als er (waarschijnlijk) meerdere geïnteresseerden zijn om het onroerend goed te kopen, dat de overheid ervoor moet zorgen dat die geïnteresseerden daarvoor een eerlijke kans krijgen.
Objectieve criteria
De overheid moet criteria opstellen waarmee wordt bepaald wie het onroerend goed verkocht kan worden. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De overheid moet de informatie over de selectieprocedure tijdig en op een gangbare wijze kenbaar maken.
Tenzij
Deze stappen zijn niet van toepassing als de overheid van tevoren weet, of op goede gronden mag aannemen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de koop.
Grondverkoop en vergunning
Om twee redenen speelde “Didam” voor de betreffende ondernemer geen rol.
Openbaar aanbod
Ten eerste voldeed de gemeente al aan de eis van openbaarheid en duidelijke selectiecriteria. De grondverkoop vond plaats vanuit het gemeentelijke grondbedrijf via een website waar iedereen die interesse heeft in gemeentegrond, zich kan melden. Er was dus al sprake van een openbare selectieprocedure.
Niet voor de vergunning
Ten tweede is “Didam” niet van toepassing op afwijkingen van het bestemmingsplan. Ook al zouden er misschien meer initiatiefnemers kunnen zijn voor de specifieke activiteit waarvoor de ondernemer grond wilde kopen. (Maar dan gaat het dus over een omgevingsvergunning en niet over grondverkoop).
Mijn analyse
Uit mijn beoordeling volgde dat de gemeente geen (aanvullende) openbare selectieprocedure hoeft te doorlopen vanwege het concrete initiatief van de ondernemer. De gemeente kon de grond rechtstreeks aan onze cliënt verkopen. Het stond een ieder vrij een vergelijkbaar initiatief te ontplooien en de gemeente te vragen om een kavel te verkopen op hetzelfde bedrijventerrein.
Stel nu dat het anders was, bijvoorbeeld omdat de grond nog niet via een website openbaar te koop werd aangeboden? Recent heeft de rechtbank geoordeeld dat een concreet initiatief voor een locatie dat uitvoering geeft aan gemeentelijk beleid een reden kan zijn omdat de initiatiefnemer als enige serieuze gegadigde aan te merken.[2]
Conclusie
De Didam-uitspraak heeft veel stof doen opwaaien. Soms schieten overheden onnodig in een kramp.
Heeft u vragen over een kwestie waarbij de Didam-uitspraak mogelijk een rol speelt? Ik help u graag.
[1] Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.
[2] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 7 november 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:6882.
