Het FD kopte op 23 februari 2022: onderhuur en samenwonen kunnen woningtekort voor ‘flink deel’ oplossen. Economen pleiten er in het ESB voor om de belemmeringen weg te nemen om samen te wonen of een deel van het huis te verhuren. Als 5% van de huidige huishoudens worden samengevoegd, is het woningtekort geheel opgelost.[1]
Samenwonen of je huis onderverhuren, dat doe je natuurlijk niet zo snel aan iemand met wie je geen persoonlijke band onderhoudt. De vraag is dus of dit betoog van de economen alleen in theorie een oplossing kan zijn. Matthijs Rolleman heeft een beter idee: naast samenwonen of een deel van het huis te verhuren kun je ook een deel van de tuin benutten voor het plaatsen van een Microwoning.
Wat is een Microwoning?
De Microwoning, ontworpen door Studio RTM, is een kleine, met duurzame materialen gebouwde, energiezuinige, woonruimte met een oppervlakte van gemiddeld 25 m² en een maximale hoogte van 3 meter.[2] De Microwoning bevat alle voorzieningen (sanitair en keuken) om zelfstandig te kunnen leven. De Microwoning kan uitgevoerd worden met zonnepanelen of een sedumdak.
Voor wie?
Het doel van de Microwoning is het bieden van tijdelijke huisvesting aan een iemand die om welke reden dan ook geen huisvestingsmogelijkheid in een woning of een appartement en die ook niet ‘op kamers’ wil. De Microwoning biedt een woningzoekende kleinschalige woonruimte tegen zodanig lage kosten, dat hij of zij de mogelijkheid behoudt om te sparen voor te zijner tijd de aankoop van een eigen woning.
Waar?
De Microwoning past heel goed… in de achtertuin bij de meeste woningen in Nederland. Dus, is samenwonen of onderverhuren net ‘iets te knus’, dan is de Microwoning in de achtertuin een hele goede oplossing.
Beter benutten
Met de Microwoning wordt in wezen de bestaande woningvoorraad in de bestaande bebouwde ruimte beter benut zonder ingrijpende werkzaamheden in de fysieke leefomgeving. Voor zover er wordt gebouwd, zijn de bouwwerkzaamheden eenvoudig omkeerbaar. De essentie is dat de beschikbare ruimte wordt gedeeld. Precies waar de economen voor pleiten!
Belemmeringen wegnemen
De economen stellen dat de overheid belemmeringen moet wegnemen om dit mogelijk te maken. Daarbij kijken de economen met name naar fiscale belemmeringen of andere overheidsregels die samenwonen of onderverhuren financieel onaantrekkelijk maken. Er is echter nog een andere belemmering die weggenomen moet worden: overheidsregels die bepalen hoe particulieren hun eigen grond gebruiken. Regels van ruimtelijke ordening dus.
Achtergrond
Bijna elke dag staan er berichten in de krant en op andere nieuwsmedia[3] over de crisis op de woningmarkt en de grote vraag naar betaalbare woonruimte. Deze vraag speelt niet alleen in de grote steden, maar speelt in het hele land. Ondanks dat het vorige en het huidige kabinet grote bedragen uit trekken om de problemen op te lossen, is een eigen woonruimte (of het nou koop of huur is) voor veel mensen nog steeds niet binnen handbereik. Gemeentelijke plannen blijven vaak steken tussen droom en daad.[4] Het zijn (onder andere) de regels van ruimtelijke ordening die maken dat het lang duurt voordat een potentiële bouwlocatie een nieuwe woonwijk is geworden.
Visie initiatiefnemer
In het bebouwde gebied is er veel onbenutte ruimte. Denk aan grote tuinen en platte daken van winkelruimten in de centra van steden en dorpen. Matthijs Rolleman is ervan overtuigd dat we niet moeten wachten totdat de rijksoverheid bedacht heeft waar het geld voor het oplossen van de wooncrisis naar toe moet. Wie nu woonruimte zoekt, heeft niets aan plannen voor de lange termijn.
Sociaal concept
Het concept richt zich expliciet op het benutten van onbenutte ruimte waar twee partijen beter van worden: de verhuurder verdient wat bij en de huurder heeft eigen woonruimte. Het is een sociaal concept. Microwoningen zijn niet bestemd voor grootschalige bedrijfsmatige exploitatie. Belangstellenden voor plaatsing van een Microwoning in hun tuin, noemen allemaal de wens om een ander te helpen als belangrijkste reden.
Microwoning en ruimtelijke ordening
De huidige regels van ruimtelijke ordening (denk aan het bestemmingsplan) kunnen met de Microwoning niet uit de voeten. Een Microwoning is niet vergelijkbaar met kamerverhuur, omdat de Micrwoning alle voorzieningen voor zelfstandigheid hebben (kamerbewoners moeten altijd tenminste een keuken of sanitair met anderen delen). Dat een Microwoning geen mantelzorgwoning is, spreekt voor zich. Qua bouwvolume is de Microwoning meestal klein genoeg om binnen de vergunningvrije ruimte voor de plaatsing van een bijgebouw te vallen. Maar bijgebouwen mogen vrijwel nooit gebruikt worden voor bewoning. Dit betekent dat men bijna nergens in Nederland zonder omgevingsvergunning een Microwoning mag plaatsen, terwijl de initiatiefnemer staat te popelen om deze op allerlei plaatsen aan te bieden.
Omgevingsvergunning
Het (tijdelijk) plaatsen van een Microwoning op een locatie binnen een gemeente is dus altijd een activiteiten die vergunningplichtig is. Vergunningverlening is mogelijk met een kruimelvergunning (een reguliere vergunning waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan). Zo’n afwijking kun je als burger niet afdwingen. Het is een bevoegdheid van het college om medewerking te verlenen aan het initiatief, maar geen verplichting.
Paraplubestemming of beleidsregel
Gemeenten die het initiatief omarmen, zouden het de burgers gemakkelijk kunnen maken. Bijvoorbeeld met een paraplubestemmingsplan waarin voor de gehele gemeente een generieke regeling wordt opgenomen met de voorwaarden waaronder een Microwoning in de tuin of op een dak mag worden geplaatst. Denk aan een minimaal beschikbaar onbebouwd tuin- of dakoppervlak, een maximale omvang van de Microwoning of het doorlopen van een korte participatieprocedure met de directe leefomgeving. Daarmee zou voor de gehele gemeente het plaatsen van Microwoningen zelfs vergunningvrij gemaakt kunnen worden. De voorwaarden zouden ook in een beleidsregel kunnen worden vervat, waaraan de vergunningaanvraag kan worden getoetst.
Willen is kunnen!
Kortom: de Microwoning is relatief eenvoudig te vergunnen. Het is met name een kwestie van het bestuurlijk te wíllen.
Tot slot
Als we allemaal eens zouden denken in mogelijkheden in plaats van belemmeringen, zoals Matthijs Rolleman, én de mensen die nu al hebben aangegeven een Microwoning in hun tuin te willen plaatsen…? Dan komt de oplossing voor de wooncrisis snel dichterbij. Wil je meer weten over dit initiatief? Neem contact met ons op.
[1] https://fd.nl/economie/1431081/onderverhuur-en-samenwonen-kunnen-woningtekort-voor-flink-deel-oplossen-vxb2ca93JmhU
[2] Een Microwoning is veel kleiner dan een mantelzorgwoning bijvoorbeeld. Deze mogen tot wel 100m² vloeroppervlak beslaan.
[3] https://nos.nl/collectie/13877-wooncrisis;
https://eenvandaag.avrotros.nl/collectie/woningmarkt/;
https://www.volkskrant.nl/columns-opinie/opinie-de-wooncrisis-oplossen-begint-met-erkennen-dat-de-problemen-veelzijdig-zijn~bca8ad72/;
https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/wooncrisis-creeert-onzichtbaar-menselijk-drama-voor-zorghelden-waar-de-samenleving-voor-klapt-is-geen-plaats-op-de-woningmarkt~b928fe75/; https://www.nrc.nl/serie/wooncrisis/
[4] https://www.ftm.nl/artikelen/dev-plancapaciteit?share=wQGIiKVtVTmEY7nuWszsRTJtpk0liN4ROm8etplaO%2F8zQov7Bbbne4aG5Fdqv8s%3D
