Sinds het voorjaar van 2020 ondervinden we in Nederland de vergaande gevolgen van corona. Enerzijds door het coronavirus zelf; ziekte, onzekerheid, angst. Anderzijds als gevolg van de ingrijpende maatregelen die de overheid neemt om de verspreiding van corona en de overbelasting van de zorg te beperken en waar mogelijk te voorkomen. Hele branches (zoals horeca, sportscholen, contactberoepen, ‘niet-essentiële winkels’) werden daardoor hard geraakt.
Dit heeft in de huursector geleid tot discussie over de vraag of huurders van bepaalde bedrijfsruimten – met name de horeca – aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs (ook wel huurkorting genoemd). Omdat huurders en verhuurders hier vaak in onderling overleg niet uitkwamen, heeft dat tot een hele stroom aan jurisprudentie geleid. In deze blog leest u of en wanneer u mogelijk in aanmerking komt voor huurkorting vanwege corona.
Gebrek / Onvoorziene omstandigheid
De rechtspraak over deze ‘covidkorting’ heeft het afgelopen anderhalf jaar een grote ontwikkeling doorgemaakt. Langzaam maar zeker begint deze duidelijker te worden:
Bij huurovereenkomsten die vóór de coronacrisis zijn gesloten en waarbij de huurder voor zijn omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kwalificeren de beperkingen in het gebruik van het gehuurde als gevolg van corona en de door de overheid opgelegde maatregelen als een gebrek. Ook vormt dit een onvoorziene omstandigheid die kan meebrengen dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Tijdelijke huurprijsvermindering
Zowel een gebrek als een onvoorziene omstandigheid kan (maar moet niet) leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering / huurkorting. In veel huurcontracten is huurprijsvermindering in verband met gebreken echter uitgesloten. In de / mijn praktijk zie je daarom met name dat de huurkorting wordt toegekend langs de weg van de onvoorziene omstandigheden. Zo ook in een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam:
“Gezien de beperking in de exploitatiemogelijkheden is het evenwicht tussen partijen, in tegenstelling tot hetgeen de verhuurder aanvoert, ernstig verstoord. Het betalen van de (volledige) huurprijs is niet in balans met de exploitatiemogelijkheden. Door de verstrekkende gevolgen van (de maatregelen tegen) het coronavirus mag de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verwachten. De coronacrisis en de gevolgen daarvan kan niet aan een van beide partijen verweten worden en het is onredelijk het negatieve effect daarvan volledig op de huurder af te wentelen. Deze dient in beginsel gelijkelijk over partijen te worden verdeeld. Dat betekent dat de kantonrechter voornemens is om met toepassing van artikel 6:258 BW de huurprijs aan te passen.”
Op welke korting een huurder aanspraak kan maken verschilt van geval tot geval en soms zelfs van maand tot maand. In de rechtspraak is ook hier veel over te doen geweest. Met name over de wijze waarop met de door de huurder ontvangen TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) moest worden omgegaan: diende deze opgeteld bij de omzet of in mindering gebracht op de vaste lasten? De rechtspraak neigt op dit moment naar dat laatste.
De Formule
Of volgens die methode aanspraak bestaat op huurkorting, en zo ja, op welke huurkorting, is overzichtelijk uitgewerkt door kantonrechter te Amsterdam in haar uitspraak van 15 oktober 2021.
- Eerst wordt, bij voorkeur per maand, aan de hand van het totaalbedrag aan vaste lasten en de contractuele huurprijs berekend wat het aandeel is van de contractueel verschuldigde huurprijs in het totaal aan vaste lasten, uitgedrukt in een percentage van die vaste lasten (hierna: Percentage A).
- Dan wordt berekend wat resteert aan totale vaste lasten na aftrek van het bedrag aan TVL waarop aanspraak bestaat. Dit restant wordt benoemd als ‘Resterende vaste lasten’.
- Voor de berekening van een huurkorting wordt uitgegaan van Percentage A maal het bedrag aan Resterende vaste lasten. Daaruit komt de Resterende huurprijs.
- Vervolgens wordt berekend wat het percentage aan omzetdaling is ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2019 (hierna: Percentage omzetdaling).
- Dan wordt het bedrag van de huurkorting berekend: deze is gelijk aan 50% x het Percentage omzetdaling x de Resterende huurprijs als hiervoor bedoeld.
- Tenslotte wordt berekend wat de huurprijs voor de betreffende periode is na toepassing van de huurkorting.
Tot slot
Dit stappenplan lijkt wellicht overzichtelijk maar blijkt in de praktijk lang niet altijd eenvoudig te doorlopen. Desondanks biedt het zowel huurders als verhuurders een mooi handvat om een inschatting te kunnen maken van hun rechtspositie.
Heeft u hulp nodig bij het inschatten van deze positie, of wenst u aanspraak te maken op huurkorting vanwege corona? Neemt u dan gerust contact op met een van onze huurrechtspecialisten.