Stel je huurt een huis waar op het gebied van duurzaamheid nog het een en ander te winnen is. De woning heeft bijvoorbeeld nog enkel glas, een oude cv-ketel, niet of slecht geïsoleerde muren, geen dakisolatie en/of geen zonnepanelen.
Geen wettelijke plicht
Om je woongenot te verhogen, je energierekening te verlagen en het milieu een handje te helpen zou je dan graag zien dat je verhuurder energiebesparende maatregelen neemt. Wettelijk gezien is hij daar echter niet toe verplicht. Dus hoe pak je dat dan aan?
Verzoek indienen
Als je wilt dat je verhuurder energiebesparende maatregelen treft in je huurwoning, vraag het dan vriendelijk. Bij voorkeur in een nette brief of e-mail. In je brief geef je dan aan welke energiebesparende maatregelen gewenst zijn en waarom. Vervolgens vraag je je verhuurder of hij bereid is om deze maatregelen te treffen en zo ja, onder welke voorwaarden.
Huurverhoging
Een voorwaarde die verhuurders vrijwel altijd stellen, is dat de huurder instemt met een huurverhoging. De verhuurder zal zijn investering immers willen terugverdienen. Het is daarom behulpzaam om in je verzoek alvast aan te geven dat je bereid bent om een redelijke huurverhoging te betalen als je verhuurder instemt met je verzoek.
Huurcommissie
Is je verhuurder bereid om energiebesparende maatregelen te nemen maar kom je er niet uit over de huurverhoging, dan kunnen beiden de Huurcommissie vragen om te bepalen wat een redelijke huurverhoging is. Dat kan tot drie maanden na het nemen van de energiebesparende maatregelen. Dit geldt ook voor huurders van huurwoningen in de vrije sector (geliberaliseerde woonruimte).
Beperkte afdwingbaarheid
Als je verhuurder niet bereid is om energiebesparende maatregelen te nemen, dan biedt de wet de mogelijkheid om dat via de rechter in beperkte mate toch af te dwingen. Het gaat dan om het aanbrengen van:
- dakisolatie, gevelisolatie en raamisolatie;
- vloerisolatie van de vloer boven de kruipruimte;
- het vervangen van een cv-ketel van meer dan 10 jaar oud door een cv-ketel met een opwekkingsrendement van minimaal 80%.
Andere energiebesparende maatregelen kan een huurder niet afdwingen.
Beoordeling door de rechter
Een rechter zal een verzoek van de huurder niet zomaar toewijzen. Dat zal hij alleen doen als de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder zal moeten maken. Is een huurder daar niet toe bereid, dan zal de rechter het verzoek in ieder geval afwijzen.
Omstandigheden
Daarnaast spelen bij de beoordeling van het verzoek alle omstandigheden van het geval een rol. Waaronder de bouwkundige mogelijkheden, de praktische uitvoerbaarheid, de noodzakelijke toestemming van derden (bijvoorbeeld de VvE), de totale kosten van de te treffen maatregelen, op welke termijn deze kosten redelijkerwijs dienen te worden afgeschreven en de financieringsmogelijkheden van verhuurder.
Rendabele exploitatie niet relevant
De vraag of de huidige huurprijs een rendabele exploitatie mogelijk maakt en of de opbrengsten (in de vorm van lagere energiekosten) in een redelijke verhouding staan tot de kosten van de gewenste energiebesparende maatregelen, zijn in beginsel niet relevant voor de beoordeling van het verzoek. Uitgangspunt is namelijk dat de kosten van de te treffen maatregelen worden gefinancierd uit de door de huurder te betalen huurverhoging.
Hogere huurverhoging?
Het kan zijn dat de rechter bij zijn beoordeling uitkomt op een hogere huurverhoging dan waartoe de huurder zich bereid heeft verklaard. In dat geval dan zal de rechter de huurder over het algemeen in de gelegenheid stellen om zich bereid te verklaren tot betaling van die hogere huurverhoging. Ook kan de huurder besluiten om het verzoek in te trekken, voordat de rechter tot een uitspraak komt. Het is dan aan de huurder om al of niet de huurverhoging te aanvaarden die voortvloeit uit de werkelijke kosten van de gevraagde energiebesparende maatregelen.
Meer weten?
De druk op verhuurders om hun vastgoedportefeuille te verduurzamen, neemt toe. Mijn collega Kelly Weijdt schreef daar eerder al over. Wilt u meer weten over het verduurzamen van uw huurwoning of uw vastgoedportefeuille neem dan vrijblijvend contact met ons op.
Pieter van Goor is op 30 april 2024 uit dienst gegaan. Voor huurrechtvragen kunt u terecht bij Kelly Weijdt.
