Mijn collega Pieter van Goor heeft eerder een blog geschreven over de verhuur van illegale woonruimte. In maart 2022 deed de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak over dit onderwerp. De rechtbank oordeelde dat het niet informeren van de huurder(s) dat sprake is van illegale verhuur van woonruimte in dit geval kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Met alle verstrekkende gevolgen van dien!
Casus
Verhuurder was een professionele partij die een woonruimte verhuurde aan een particuliere huurder. De woonruimte was een onderdeel van een woning die de verhuurder had verbouwd tot twee afzonderlijke woonruimtes.
Op enig moment komt er controle vanuit de gemeente en ontvang de verhuurder een besluit met de volgende mededeling:
“Tijdens de controle is geconstateerd dat de woning zodanig is verbouwd dat twee verschillende woonruimten zijn ontstaan. Er is sprake van woonvorming. U beschikt niet over de benodigde vergunning tot woningvorming en omgevingsvergunning.”
Als gevolg daarvan beëindigd verhuurder de huurovereenkomst met huurder. Huurder vernietigt op haar beurt (buitengerechtelijk) de huurovereenkomst.
Partijen raken – mede door een geschil over de hoogte van de huursom – vervolgens in een procedure verzeild.
In deze procedure vordert de huurder aan de rechtbank om te verklaren dat verhuurder een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en dat de overeenkomst terecht is vernietigd.
Oneerlijke handelspraktijk
Over het onderwerp “oneerlijke handelspraktijk” kan je op zichzelf al een blog schrijven. Er zijn verschillende voorbeelden en situaties denkbaar waarin er sprake kan zijn van een oneerlijke handelspraktijk. Het gaat dan om situaties waarin de consument misleid wordt met bepaalde informatie of gedwongen wordt om bijvoorbeeld een product te kopen. De consument neemt dan een beslissing die hij met de juiste informatie niet genomen had. Als er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, dan kan dat ertoe leiden dat de consument recht heeft op een schadevergoeding of dat de consument onder de overeenkomst uit kan door de overeenkomst te vernietigen.
In deze uitspraak stelde de huurder zich op het standpunt dat de verhuurder zich schuldig had gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk door de hem niet te informeren over de ontbrekende vergunningen om de woning (legaal) te mogen splitsen. Als hij dat had geweten, was hij de huurovereenkomst niet aangegaan. Om die reden kon de huurder, aldus zijn eigen redenatie, de huurovereenkomst vernietigen.[1]
De rechtbank gaat mee in de redenatie van de huurder en oordeelde dat het niet informeren van de huurder over het ontbreken van de benodigde vergunningen door verhuurder kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door dat niet mee te delen heeft de verhuurder volgens de rechtbank bij de huurder de indruk gewekt dat de verhuur legaal was, terwijl dat niet het geval was. De huurder had dan ook terecht de overeenkomst vernietigd.
Gevolgen
Vernietiging heeft terugwerkende kracht.[2] Dat houdt in deze situatie in dat de huurovereenkomst achteraf bezien nooit heeft bestaan.
Het gevolg hiervan is dat de verhuurder de door de huurder betaalde huursommen moet terugbetalen aan de huurder en dat de huurder het ontvangen woongenot moet teruggeven aan de verhuurder. Met andere woorden: de huurder ontvangt hetgeen hij aan huur betaalde terug minus een bedrag dat de waarde van het woongenot die de huurder heeft ontvangen uitdrukt. De rechtbank waardeert het woongenot zodanig, dat huurder de helft van de huursom (50%) moet betalen aan het woongenot. De huurder krijgt dus de helft van de door hem betaalde huur terug.
Tot slot
Check als (professionele) verhuurder dus altijd goed de vergunningen die benodigd zijn bij de verhuur van de woonruimte. Ontbreken er vergunningen, dan kan dit zoals uit het bovenstaande blijkt grote gevolgen hebben.
Bent u zelf verhuurder van een woning of bedrijfspand en heeft u vragen over het bovenstaande of andere vragen die met het huurrecht te maken hebben, neem dan gerust contact met ons op!
De volledige uitspraak vindt u hier.
[1] Artikel 6:193j lid 4 BW
[2] Artikel 3:53 BW
