Stel: je koopt een huis van € 600.000,=, maar je beroept je niet tijdig op het financieringsvoorbehoud. Je kunt de koop vervolgens niet nakomen. Moet je dan de gangbare 10% boete betalen? Tot voor kort wel, maar de rechter kijkt tegenwoordig kritischer.
Wat is een boetebeding?
Het boetebeding in NVM-contracten is standaard 10% van de koopsom en heeft twee functies:
- Schade vastleggen: partijen weten vooraf welk bedrag geldt bij wanprestatie;
- Nakoming afdwingen: de boete zet druk om afspraken na te komen.
De boete is dus vooral een stok achter de deur en heeft als belangrijkste doel de nakomingsprikkel.[1]
Wanneer grijpt de rechter in?
Een rechter kan de boete matigen (art. 6:94 BW). Dat gebeurt alleen als toepassing van de volle 10% boete leidt tot een buitensporig of onaanvaardbaar resultaat. De rechter weegt daarbij o.a. de verhouding tussen schade en boete, de inhoud van het contract en de omstandigheden van het geval. Wel geldt dat de rechter terughoudend is met matiging: alleen als de boete evident buitensporig of onaanvaardbaar is, zal de rechter ingrijpen.[2] [3] [4]
De zaak: gematigd boete door de rechter
In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBGEL:2025:5921) had koper een woning gekocht voor € 600.000,=. In het koopcontract stond een financieringsvoorbehoud. Dit betekent dat wanneer de koper de hypotheek niet rond krijgt, hij als hij dit tijdig en op de juiste manier meldt, de koop mag ontbinden zonder een boete te betalen.
Onduidelijkheid beroep financieringsvoorbehoud
De koper heeft verschillende keren uitstel gevraagd en meende dat het financieringsvoorbehoud uiteindelijk was verlengd tot 12 juni 2024. De verkopers ontkenden dit. Op 13 juni 2024 heeft koper de koop ontbonden. Verkopers wezen erop dat het financieringsvoorbehoud was verstreken.
Geschil over boete
De verkoper stelde zich op het standpunt dat de koper de contractuele boete van 10% verschuldigd was, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. De koper betwistte dit en voerde aan dat hij tijdig een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud. Over dit punt ontstond een discussie: de koper vond dat hij netjes op tijd had gehandeld, maar de verkoper was het daar niet mee eens.
Oordeel rechtbank
De rechtbank stelde vast dat koper te laat een beroep deed op het financieringsvoorbehoud. Omdat hij de koop niet gestand kon doen, is hij de koopovereenkomst niet nagekomen. De koopovereenkomst is vervolgens ontbonden.
Omstandigheden van het geval
De rechter paste zijn bevoegdheid tot het matigen van de boete toe, omdat het contractuele boetebedrag van € 60.000,= volgens de rechter buitensporig en onaanvaardbaar was in verhouding tot de omstandigheden van het geval : er was onduidelijkheid over de datum waarop het financieringsvoorbehoud eindigde. Ook lag de werkelijke schade veel lager dan de contractuele boete.
Vergelijkbare zaak
In een vergelijkbare zaak in 2024 oordeelde de Rechtbank Amsterdam dat een gematigde boete op zijn plaats was gezien de volgende omstandigheden: kopers wilden wel nakomen, maar waren opgelicht door iemand die hun hypotheek zou regelen. De kopers hadden te lang vertrouwd op deze persoon en te laat de verkoper ingelicht. De rechtbank oordeelde dat kopers eerder hadden moeten handelen, maar was toch van mening dat het onredelijk zou zijn om de hele boete te betalen.
Oudere rechtspraak
Boete geheel verschuldigd
In een oudere uitspraak uit 2019 werd de contractuele boete niet gematigd. In dit geval hadden de kopers het financieringsvoorbehoud tijdig kunnen inroepen, maar lieten dat na. Daarnaast zijn onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die matiging zouden kunnen rechtvaardigen. De rechter oordeelde daarom dat de boete volledig verschuldigd was.
In een uitspraak uit 2018 hoefde ook niet aangetoond worden of er sprake was van schade en zo ja hoe hoog die was. De contractuele boete werd geheel toegewezen.
Wat betekent dit in de praktijk?
Alhoewel misschien nog niet gezegd kan worden dat er sprake is van een trendbreuk, geef ik voor de praktijk het volgende advies.
Voor kopers en verkopers:
- Let op het financieringsvoorbehoud: doe tijdig en correct een beroep, schriftelijk en binnen de afgesproken termijn.
- Reken niet blind op 10% boete: de rechter kan matigen, zeker als de werkelijke schade lager is.
- Onderbouw de schade: wie aanspraak maakt op de boete moet er rekening mee houden dat hij bij de rechter aannemelijk moet maken dat de schade reëel is.
Voor makelaars en adviseurs:
- Waarschuw uw klanten: leg uit dat de rechter kritischer kijkt naar boetebedingen.
- Begeleid bij termijnen: zorg dat koper en verkoper scherp zijn op de data van het financieringsvoorbehoud.
- Bereid voor op discussie: adviseer klanten dat de 10% boete niet altijd vanzelfsprekend wordt toegewezen.
Tot slot
Kortom: het 10% boetebeding in koopovereenkomsten blijft stok achter de deur, maar wie blind vertrouwt op de volledige incassering daarvan, zal bij de rechter mogelijk vaker met minder genoegen moeten nemen.
Deze blog is geschreven door Anne van de Wouw, 3e jaars HBO Rechten Avans, Tilburg in het kader van haar meewerkstage. Bij vragen over deze blog kunt u contact opnemen met Caren Schipperus
[1] GS Verbintenissenrecht, art. 6:91 BW, aant. 2.
[2] HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638.
[3] Gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden 12 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1395.
[4] M.M. Olthof in: T&C BW, commentaar op art. 6:94 BW
