In mijn vorige blog stond de NVM-overeenkomst centraal en is het begrip ‘normaal gebruik’ besproken. Als sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat, wil dat niet automatisch zeggen dat de verkoper aansprakelijk is. Bij de koop van een woning heeft de koper een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht.
De onderzoeksplicht
Zowel in artikel 7:17 lid 2 BW als in de NVM-overeenkomst is opgenomen dat de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Indien de koper twijfelt of moet twijfelen over de staat van de woning, dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te doen naar de woning. De omvang van deze onderzoeksplicht van de koper is afhankelijk van de aard van de verkochte zaak en de verdere omstandigheden. De koper kan invulling geven aan zijn onderzoeksplicht door bijvoorbeeld de woning te bezichtigen, vragen te stellen aan de verkoper of een bouwkundig onderzoek te laten doen. De koper kan zich niet op non-conformiteit beroepen wanneer hem ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn dat er gebreken in de woning aanwezig waren.
De mededelingsplicht
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. De mededelingsplicht houdt in dat de verkoper niet alleen met zijn eigen belangen rekening moet houden maar ook met de belangen van de koper. Als de verkoper weet of moet weten dat de woning niet geschikt is voor het normale gebruik daarvan, moet hij dit mededelen aan de koper. De mededelingsplicht is een van de aspecten die van belang is voor de reikwijdte van de onderzoeksplicht. De verwachtingen van de koper worden beïnvloed door de mededelingen van de verkoper. In veel gevallen doet de verkoper juist geen mededelingen over het verkochte, terwijl hij dit wel had moeten doen. De verkoper kan mondeling mededelingen doen over de staat van de woning, maar bijvoorbeeld ook door middel van de verkoopbrochure of de vragenlijst die als bijlage wordt bijgevoegd bij de NVM-overeenkomst.
Wat vinden rechters?
De Hoge Raad heeft zich diverse keren uitgelaten over de onderzoeks- en mededelingsplicht. De Hoge Raad hanteert daarbij het uitgangspunt dat de koper in beginsel mag afgaan op de juistheid van mededelingen van de verkoper en dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Wanneer de verkoper mededelingen had moeten doen, kan hij zich niet beroepen op het feit dat de koper geen onderzoek heeft gedaan.[1] Daartegenover staat dat als de koper kennis had van het gebrek, hij niet kan wijzen naar de mededelingsplicht van de verkoper.
Ook in de lagere rechtspraak heeft de rechter veelvuldig uitspraken gedaan over de onderzoeks- en mededelingsplicht. Bijvoorbeeld de Rechtbank Den Haag in haar uitspraak van 18 maart 2015. In deze casus had de koper voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek laten doen. Uit het bouwkundig onderzoek bleek dat sprake was van bodemverontreiniging. Desondanks is de koper overgegaan tot de koop van de woning. De koper wist in dit geval dat er sprake was van bodemverontreiniging en kon achteraf niet de verkoper hiervoor aansprakelijk stellen.
Als een koper geen bouwkundig onderzoek laat verrichten, neemt hij daarmee het risico op zich dat zich na de koop gebreken openbaren. Dit geldt ook voor het niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar. De koper is niet verplicht om zich te laten bijstaan door een aankoopmakelaar, maar het is vervolgens zijn risico als hij om die reden bepaalde onjuiste aannames doet en verkeerde conclusies trekt. Het wil natuurlijk niet zeggen dat elke koper die zich niet laat bij staan door een aankoopmakelaar, geen kans van slagen heeft in een procedure. Alle omstandigheden zijn namelijk van belang.
Conclusie
Of er wel of niet aan de onderzoeksplicht dan wel mededelingsplicht is voldaan, hangt volkomen af van de omstandigheden van het geval en is in iedere situatie verschillend. De koper dient erop alert te zijn dat hij voldoende onderzoek doet, zeker bij een oudere woning, en geen onjuiste conclusies trekt. De verkoper dient goed op te letten welke mededelingen hij over de woning doet en dit bij voorkeur schriftelijk vast te leggen.
Contact
Mocht u vragen hebben over non-conformiteit bij de koop van een woning of de onderzoeksplicht of mededelingsplicht in het algemeen, neemt u dan contact met mij op of met een van onze andere specialisten op dit rechtsgebied (Caren Schipperus en Pieter van Goor).
[1] HR 30 november 1973, Van der Beek / Van Dartel; HR 10 april 1998, Offringa / Vinck; en HR 14 november 2008, Van Dalfsen / Gemeente Kampen.
