In de voorgaande blogs zijn verschillende deelonderwerpen van het onderwerp non-conformiteit bij de koop van een woning besproken. In deze één na laatste blog komt de rol van de makelaar aan bod.
De makelaar
Tijdens de koop c.q. verkoop van de woning hebben beide partijen de mogelijkheid om zich te laten bijstaan door een makelaar. De makelaar van de verkoper wordt ook wel de verkoopmakelaar genoemd en de makelaar van de koper de aankoopmakelaar. De verkoopmakelaar verstrekt informatie aan gegadigden, onder andere door gegevens via internet te delen en een verkoopbrochure samen te stellen. Daarnaast zal hij de verkopers begeleiden in het proces van de verkoop van hun woning. De aankoopmakelaar zal samen met de koper zoeken naar een geschikte woning en de koper bijstaan bij de onderhandelingen en de aankoop.
Onderzoeksplicht koper
Als een koper zich laat bijstaan door een aankoopmakelaar, geeft hij daarmee (deels) invulling aan zijn onderzoeksplicht. Als koper ben je echter niet verplicht om je te laten bijstaan door een makelaar. Kiest de koper ervoor om zich niet bij te laten staan door een aankoopmakelaar, dan neemt hij daarmee volgens de rechter wel het risico dat hij onterecht bepaalde aannames doet ten tijde van de koop. De koper moet er dan dus alert op zijn dat hij – zonder nader onderzoek te doen – geen onterechte conclusies trekt.
Dit wil uiteraard niet zeggen dat het niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar automatisch betekent dat de koper de verkoper niet meer aansprakelijk kan stellen. Alle omstandigheden spelen immers een rol.
Aansprakelijkheid makelaar
Als de koper of verkoper een makelaar inschakelt, is hij een opdrachtgever. De makelaar is de opdrachtnemer. Ingevolge artikel 7:401 BW dient de makelaar zich als ‘goed opdrachtnemer’ te gedragen. Anders gezegd: hij dient de opdracht die hij heeft gekregen goed uit te voeren. Handelt de makelaar niet op de juiste manier, dan kan sprake zijn van een beroepsfout. Dit wordt ook wel gezien als een toerekenbare tekortkoming op grond van artikel 6:74 BW. De rechtspraak maakt de norm ‘goed opdrachtnemer’ concreter. Om te beoordelen of de makelaar zich als goed opdrachtnemer heeft gedragen, zal moeten worden bekeken of hij heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Hierbij moeten alle feiten en omstandigheden worden meegewogen.
Als sprake is van een toerekenbare tekortkoming kan de koper c.q. verkoper een schadevergoeding vorderen. Dit gaat niet bij beide partijen op dezelfde manier. Als de aankoopmakelaar een fout maakt, kan de koper herstelkosten op hem verhalen. Als de verkoper aansprakelijk wordt gesteld voor de kosten van het herstel en de verkoopmakelaar heeft een fout gemaakt, dan kan de verkoper regres nemen op de verkoopmakelaar.
De verkoopmakelaar kan ook jegens de koper in strijd handelen met hetgeen volgens het maatschappelijk verkeer betaamt. De verkoopmakelaar moet zich niet alleen gedragen als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar tegenover zijn opdrachtnemer, de verkoper, maar ook jegens de koper. Daarbij dient de verkoopmakelaar de buitencontractuele zorgvuldigheidsnormen in acht nemen. Een koper heeft geen contractuele verhouding met de verkoopmakelaar. Als de verkoopmakelaar onvoldoende zorgvuldig jegens de koper heeft gehandeld, kan het zijn dat hij aansprakelijk is voor de door koper geleden schade. De koper moet zijn vordering dan baseren op onrechtmatige daad, artikel 6:162 BW.
De praktijk
In de praktijk valt op dat makelaars vaak een belangrijke rol spelen in dossiers die gaan over non-conformiteit bij de koop van een woning. Dit komt onder andere omdat de verkoper vaak veel vertrouwen heeft in de makelaar en mede daarom bijna alles aan hem overlaat. De verkoper gaat er daarbij vanuit dat zijn makelaar bekend is met de woning en de zaken goed regelt. Dat blijkt echter niet altijd het geval te zijn. De reden dat het regelmatig misgaat bij de makelaar heeft vaak te maken met een te hoge werkdruk, onvoldoende kennis van de woning of een verkeerde inschatting van de informatie die hij wel of niet moet delen.
Het begeleiden van een verkoper is meer dan alleen een rondleiding geven aan potentiële kopers. De verkoopmakelaar is niet altijd kritisch genoeg op de spreekwoordelijke ‘roze bril’ van de koper en geeft regelmatig onvoldoende of onjuiste informatie over (de mogelijke aandachtspunten van) de woning. Makelaars hebben door hun beroep een bepaalde kennis over woningen. Zij moeten bijvoorbeeld weten of behoren te weten dat woningen van een bepaalde leeftijd hoogstwaarschijnlijk asbest bevatten. Deze standaardkennis dienen zij te delen met mogelijke kopers. Het bovenstaande geldt vanzelfsprekend ook voor de makelaar van de koper.
Het is de makelaar dus aan te raden om altijd zorgvuldig te werk te gaan bij de koop dan wel verkoop van een woning. De makelaar speelt een belangrijke rol. De koper en verkoper moeten alert blijven op het handelen van de makelaar en logisch blijven nadenken. Het klinkt als een open deur, maar in de praktijk ziet men regelmatig dat het toch misgaat.
Contact
Heeft u een vraag over non-conformiteit bij de koop van een woning, neemt u dan contact met mij op of met een van onze andere specialisten op dit rechtsgebied (Caren Schipperus en Pieter van Goor).
