Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden de regels over kavelruil gewijzigd via de Aanvullingswet grondeigendom. In deze derde blog zal ik kort de bevindingen delen uit mijn onderzoeksverslag. Ik zal hierbij ingaan op de betekenis van kavelruil, de huidige en toekomstige wetgeving en de gevolgen voor de praktijk.
Wat is kavelruil?
Kavelruil is een vorm van gebiedsontwikkeling waarbij minimaal drie partijen vrijwillig hun onroerende zaken inbrengen. Deze zaken worden vervolgens samengevoegd tot één massa en verkaveld en verdeeld over de deelnemende partijen. Belangrijk is dat kavelruil altijd op vrijwillige basis is en dus niet valt af te dwingen.
Een kavelruil wordt vastgelegd in een kavelruilovereenkomst. Het is voor alle partijen verplicht om deze overeenkomst schriftelijk aan te gaan.
Huidige wetgeving
Op dit moment is kavelruil geregeld in de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). De naam verraadt het al, de regeling heeft enkel betrekking op kavelruil in het landelijk gebied. Voor deze kavelruilen geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Zoals ik al aanhaalde is kavelruil altijd op vrijwillige basis. Er zijn enkele discussies geweest over de vraag of dit het instrument ten goede komt of niet. Enerzijds wordt aangegeven dat kavelruil een sterker instrument is wanneer er een af te dwingen regeling bestaat. Anderzijds is het eigendomsrecht in Nederland een erg sterk recht, waar je niet zomaar inbreuk op mag maken.
Voortzetting huidige wetgeving
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de Wilg ingetrokken. Wel is ervoor gekozen om de huidige regelgeving voor kavelruil in het landelijk gebied voort te zetten.
Nieuw instrument: stedelijke kavelruil
Nieuw in de Omgevingswet is de mogelijkheid om kavelruil ook in het stedelijk gebied toe te passen. Een verschil met de kavelruil in het landelijk gebied is dat hier geen vrijstelling van de overdrachtsbelasting geldt. Verder is ervoor gekozen om de regels voor kavelruil in het stedelijk gebied gelijk te trekken met de bestaande regels voor het landelijk gebied.
Nieuw: ook appartementsrechten
Nieuw is dat ook appartementsrechten kunnen worden betrokken in een kavelruil. Dit geldt zowel in het stedelijk als in het landelijk gebied.
Gevolgen voor de praktijk
Aangezien de huidige regeling wordt voortgezet onder de toekomstige regeling, bestaan er weinig inhoudelijke verschillen. De huidige praktijk kan dus voortgezet worden. Er zijn vanwege het nieuwe instrument stedelijke kavelruil wel twee punten waar ik u op wil wijzen.
- OverdrachtsbelastingIndien u te maken krijgt met kavelruil, is het van belang om te weten of het over het landelijk of stedelijk gebied gaat. Slechts voor het landelijk gebied geldt namelijk de vrijstelling van overdrachtsbelasting. U kunt in artikel 12.47 Omgevingswet[1] bekijken of de kavelruil valt onder het landelijk gebied.
- ComplexiteitDe verwachting is dat kavelruil in het stedelijk gebied complexer zal zijn dan in het landelijk gebied. U kunt hierbij denken aan de waarde van de ruilen zaken die hoger liggen in het stedelijk gebied. Of dat de eigendommen nog meer versnipperd zijn dan in het landelijk gebied. Daarbij is het voorstelbaar dat in een landelijk gebied de partijen gelijkwaardiger zijn (agrariërs), terwijl in het stedelijk gebied de partijen waarschijnlijk heterogener zijn (particulieren, beleggers, investeerders).
Tot slot
In deze blog heb ik u in vogelvlucht meegenomen door zowel de huidige als toekomstige regeling van kavelruil. Zelf ben ik vooral benieuwd naar hoe het nieuwe instrument stedelijke kavelruil tot uiting zal komen in de praktijk.
Mocht u naar aanleiding van deze blog nog vragen hebben, kunt u altijd contact met ons opnemen.
Emma Duffhues
[1] Artikel 12.47 (kavelruil landelijk gebied) 1. Een kavelruil landelijk gebied is een kavelruilovereenkomst die strekt tot verbetering van een gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld. 2. De kavelruilovereenkomst voor kavelruil landelijk gebied heeft geen betrekking op: a. kavels die deel uitmaken van een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden samenstel van kavels: 1°. dat in gebruik is voor wonen, met inbegrip van verblijfsrecreatie, niet-agrarische bedrijvigheid en sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur, 2°. waar op grond van de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld een gebruik als bedoeld onder 1° mogelijk is, 3°. waarvoor volgens een ontwerpbesluit tot vaststelling van een omgevingsplan of een projectbesluit een gebruik als bedoeld onder 1° mogelijk zal worden gemaakt, b. kavels waar ontgronding plaatsvindt, tenzij die volgens de voorschriften die zijn verbonden aan de omgevingsvergunning voor de ontgrondingsactiviteit na de ontgronding geschikt worden gemaakt voor landbouwdoeleinden, kleinschalige recreatie of de ontwikkeling van natuur, of c. de beperkte rechten met betrekking tot de kavels, bedoeld in de onderdelen a en b. 3. Een bedrijfsverplaatsing, waarbij de gronden van het achtergelaten bedrijf worden gebruikt om onroerende zaken samen te voegen en de gegeven massa op een bepaalde wijze te verkavelen, kan worden opgenomen in een kavelruilovereenkomst voor kavelruil landelijk gebied.