Enige tijd geleden heeft mijn collega Pieter van Goor een blog geschreven over huur en overlast. Hij besprak de situatie dat de huurder overlast heeft van een derde, waar de verhuurder niks aan kan en hoeft te doen. In deze blog bespreek ik het tegenovergestelde. Wat als de verhuurder invloed heeft op datgene dat of diegene die overlast veroorzaakt? In dat geval kan de verhuurder wel de verplichting hebben om in actie te komen. In deze blog leg ik dat uit aan de hand van een casus.
Casus
Stel, huurder X huurt al jaren een woning van verhuurder Y. Naast X komt vervolgens een familie wonen die structureel voor overlast zorgt. De familie huurt eveneens van Y. X meldt diverse keren aan Y dat hij overlast ervaart van de familie. X ervaart zelfs zodanige overlast dat hij een melding maakt bij de politie. Ondanks de meldingen en diverse verzoeken tot een oplossing vanuit X, doet Y niks aan de situatie.
Verplichting verhuurder
Kan de verhuurder in bovenstaande situatie nu verplicht worden om alsnog iets aan de overlast te doen? Dat kán. Of de verhuurder verplicht is om actie te ondernemen, en zo ja welke, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Regelgeving overlast
Op basis van de wet is de verhuurder verplicht om een gebrek op verlangen van de huurder te herstellen. Het ervaren van overlast door derden levert in principe geen gebrek op. Dat kan anders zijn als de huurder die de overlast veroorzaakt en de huurder die de overlast ondervindt, beiden huren van dezelfde verhuurder.
De verhuurder heeft dan immers bevoegdheden om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder. Het feit dat de verhuurder geen gebruikmaakt van deze bevoegdheden, kan jegens de huurder die de overlast ondervindt, een gebrek opleveren.
Het feit dat de verhuurder niet of onvoldoende actie onderneemt wordt dan gezien als het gebrek. Als daarvan sprake is, kan de huurder vervolgens herstel van het gebrek vorderen bij de rechter. Dit kan er uiteindelijk in resulteren dat de rechter de verhuurder verplicht om alsnog op te treden tegen de overlast veroorzakende huurder. Dit kan zelfs zo ver gaan dat de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder wordt ontbonden.
Omstandigheden van het geval
Niet elke overlast is ernstig genoeg om het bovenstaande voor elkaar te krijgen. Zoals gezegd hangt dit af van de omstandigheden van het geval. Elementen die daarbij een belangrijke rol spelen zijn de ernst, aard en duur van de overlast, de opstelling van de (beide) huurder(s) en/of de stappen die de verhuurder heeft ondernomen.
Denk weer even terug aan de casus. Stel verhuurder Y had na de klachten van X diverse keren verzocht om medewerking aan een gesprek tussen X en de familie, maar X weigert daaraan mee te werken. Dan is de kans aanwezig dat dit aan X wordt tegengeworpen in een procedure.
Wat je kan en mag verwachten van je verhuurder als je overlast ervaart, hangt dus af van de specifieke omstandigheden van het geval. Het in kaart brengen van je rechten (en je plichten!) vergt daarom steeds maatwerk.
Conclusie
Heeft u te maken met overlast in een huurwoning? Wilt u als verhuurder weten wat u verplicht bent om te doen indien uw huurder klaagt over overlast? Of heeft u een andere huurrechtelijke vraag, neem dan contact met ons op! Dan kijken we samen wat we voor u kunnen betekenen.